RTS热潮席卷柔佛房市，新山部分黄金地段价值翻倍

[新山讯] 随着新柔捷运系统 (RTS) 即将竣工，柔佛州的房地产市场可能正准备迎接一个爆发年。新山站周边的土地成本已从三年前的每平方英尺约700令吉（220新元）跃升至如今的1000至1500令吉之间。

Olive Tree Property Consultants首席执行官Samuel Tan表示，这一飙升不仅反映了市场需求，也与近期获批容积率的提高有关。但他补充道，“你仍然需要停车场和真实的需求，才能充分利用这些额外的密度”。

市场参与者表示，这次价格重估标志着柔佛州房地产周期的一个明显转变——从基础广泛的增长，转向一个更具选择性的市场，其中交通便利性，尤其是与其他地区的连接性，现在成为决定价值的首要因素。

负责监测武吉查卡（Bukit Chagar）站附近项目的Youke Home Management Service总监Rainee Lai评论道：“RTS正在将新山变成新加坡的一个卫星城。”

根据她的分析，自2020年以来，市中心的价格上涨了约18%至20%，其中最强劲的需求集中在步行可达车站的项目。

她指出：“对于投资者来说，现在真正重要的有两件事：项目离RTS有多近，以及产品是否真正适合日常通勤者。”

在高端市场，步行可达RTS站点的项目正在创下新的价格基准。

距离武吉查卡RTS站约300米的CTC SkyOne项目，其市场售价约为每平方英尺1389至1490令吉，大约是新山传统平均价格的2.5倍。该项目预计于2029年完工。

有趣的是，即使与RTS只有一小段距离，也会削弱其定价能力。

Mah Sing Group于8月在距离武吉查卡约3公里的彩虹花园（Taman Pelangi）推出的M Grand Minori项目，其服务式公寓起价约为39万令吉，单位面积从403平方英尺到835平方英尺不等，折合每平方英尺约470至970令吉。

该项目仍以交通便利为卖点，但其较低的价位与紧邻RTS的项目形成鲜明对比，后者的要价要高得多。

国家产业资讯中心（Napic）的数据显示了柔佛州取得的进展。2025年上半年，该州的房价指数（House Price Index）同比增长5.7%，是马来西亚涨幅最强劲的地区之一。相比之下，同期全国房价指数仅上涨0.7%。

有地住宅实现了稳健增长，而位于黄金地段的服务式公寓增幅更为显著。

因此，开发商竞相调整其项目规划，以迎合由RTS引领的增长走廊，这并不足为奇。

Sunway Property于10月在亚逸摩力（Yahya Awal）推出的价值40亿令吉的Sunway Majestic开发项目，计划提供超过1000个小型办公室/家庭办公室（SOHO）单位，这些单位邻近关税、移民及检疫大厦（CIQ）和未来的RTS连线。

该开发商还宣布与MRT Corporation合作，在武吉查卡RTS站开发一个价值26亿令吉的综合用途项目，整合了住宅、零售、医疗和酒店等多种业态。

Sunway在百合花园（Taman Molek）的LakeHills项目以及SP Setia在新山地不佬（Setia Tropika）的Sky Valley Residences等项目参与者，也正转向在成熟的城镇中提供更高密度的产品。

但这种增长的分布远非均衡。

资金流向

Olive Tree指出，咨询和交易越来越集中在能直接通往RTS或主要高速公路的走廊地带，而位置较为偏远的项目则需要更大幅度的折扣或更长的销售周期才能售出。

在非住宅领域，工业和物流资产依然非常活跃，这得益于供应链多元化以及柔佛州作为首选区域数据中心枢纽的崛起。

JLL提醒投资者应现实地构建回报模型。柔佛州目前的故事首先是资本增值，随着市场的成熟，租金将实现更为温和的增长。

RTS和柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）的故事正吸引着整个区域的关注。

根据居外IQI（Juwai IQI）的数据，2024年，马来西亚成为寻求购买价值500万美元及以上住宅的中国高净值买家的第四大目的地，仅次于泰国、澳大利亚和加拿大。

而在2023年，该国还未进入前十名。

Juwai IQI联合创始人兼集团首席执行官Kashif Ansari表示，最强劲的需求来自新加坡买家，其次是中国、印度尼西亚、印度、南亚和中东的买家。

他认为有四个主要驱动因素：RTS开通的倒计时、强劲的市场情绪、新加坡的高房价促使当地人向北寻找机会，以及马来西亚在中国高净值买家中声誉的提升。

然而，即使在这样的环境中，并非所有产品的销售速度都相同。有地房产的销量仍然远超高层项目。

“买家对潜在的价格上涨感到兴奋，但他们也希望免受下行风险的影响，”Kashif说。“这就是为什么最成功的项目能提供良好的价值和交通便利性，并且由值得信赖的开发商承建。”

他指出，结果是位置优越、品牌知名的项目与远离主要交通枢纽的普通项目之间的差距日益扩大。

同时满足这两个条件的单位最受新加坡和本地买家的青睐。Youke的Lai预测，一旦线路开通，随着对适合通勤者的住房需求收紧，这些区域的租金收益率可能从目前的约4%至5%攀升至约6.25%至8%。

她补充说，土地价值已经反映了这一定价重估。部分增值是由于区域规划的变更，允许的容积率从1:4提高到高达1:10，这让开发商有空间在同一块土地上建造更多单位。

滞销房产问题

尽管特定区域增长强劲，但供应过剩仍然是一个担忧，特别是对于那些位于非中心地带且未与新基础设施连接的项目。

Napic数据显示，2025年上半年，柔佛州录得约3200套未售出的已竣工住宅单位，低于2023年中期的约4700套。

这一改善反映了位置较好项目的库存被市场消化，但滞销房产仍然集中在共管公寓和普通公寓，这两类房产占全国未售出单位的近58%。

负担能力并非核心问题。全国数据显示，价格低于30万令吉的单位占滞销房产的约30%，这表明与关键基础设施和就业中心的距离是比价格本身更大的障碍。

柔佛州强劲的新盘推出量和高于平均水平的认购率，掩盖了一个明显的分化现象：交通便利的项目销售迅速，而位置欠佳的项目则无人问津。 

业内人士表示，该州房地产周期的下一阶段将要求开发商更加自律。