建议为10年最低居住年限设灵活选项 并辅以足够的抑制措施

【新加坡】购房者正日益需要接受一个事实，即他们承诺持有所购单位的时间至少为10年。

根据建屋发展局 (建屋局) 的定义，新的和转售的优选（Plus）和黄金地段（Prime）组屋分别位于“更优越”和“最优越”的地点，其最低居住年限 (MOP) 为10年。

标准组屋和未分类组屋的最低居住年限为五年。在最低居住年限期间，屋主除了须遵守其他规定外，也不得出售组屋或购买私人住宅。

在近期宣布的新措施中，新的执行共管公寓 (EC) 单位的买家，须履行10年的最低居住年限（而不是五年），之后才能出租整个单位、购买另一套住房，或将其单位出售给新加坡公民和永久居民。

这项变更适用于在政府土地出售计划下，招标截止日期为5月8日及之后的地段上兴建的执行共管公寓项目。

当然，许多买家居住在自己的房子里远超10年。毕竟，很多自住业主对自己的家有深厚的感情，不愿承担搬迁的成本和麻烦。

重要的是，对部分屋主实施10年的最低居住年限，发出了一个重要信号：在土地稀缺的新加坡，房屋应主要用于自住，而非投资。

在2021年至2025年间，于公开市场上交易的执行共管公寓单位中，约有75%是在其五年最低居住年限期满后的五年内售出的——这个比例是否过高？

繁重的承诺

诚然，HDB优选和黄金地段的预购组屋（Build-To-Order）申购率通常都很高。尽管如此，对某些购房者实行10年的最低居住年限可能是一项繁重的规定，并可能引发问题。

以一对购买附带10年最低居住年限的未完工执行共管公寓的年轻夫妇为例，他们需要等上四年才能领取新家的钥匙。如果这对夫妇的关系在这14年内破裂，情况是否会变得一团糟？

对屋主实行10年的最低居住年限，可能严重影响住房流动性。

例如，当夫妻关系恶化时，若能迅速解除共同拥有的房产，将有助于双方开始新生活，并改善他们的心理健康。

此外，还应考虑到家庭需求会随着时间推移而变化。当一个二人家庭因为有了三个或更多孩子，或变为三代同堂的大家庭时，一个四房式的优选或黄金地段组屋，或一个面积约960平方英尺的三卧室新执行共管公寓，可能就显得太小了。

一个购买了有10年最低居住年限房屋的家庭，也可能因为财务状况发生变化，而希望比计划更早地脱售该房产——这并非为了经济收益。

在人工智能的应用或供应链碎片化等因素的冲击下，工作的稳定性可能会越来越差。

因此，人们可能需要通过出售自住房产来摆脱大额房屋贷款，或腾出资金，以便接受再培训以寻找其他工作机会，或投资开创新事业。

简而言之，屋主可能因为各种各样的原因，发现10年的最低居住年限损害了他们的福祉。

当然，对HDB优选和黄金地段组屋以及新执行共管公寓的买家实施严格的条件，是有其合理原因的。

其一，与购买新的标准组屋相比，符合条件的买家在购买新的优选或黄金地段组屋时可享有更高的津贴。

同时，对买家施加更严格的条件，可能有助于让新的执行共管公寓价格对符合条件的首次购房者来说更可负担。这包括那些家庭月收入超过1万4000新元上限而无法购买新组屋，但又符合1万6000新元月收入上限，可以向发展商购买执行共管公寓单位的买家。

反过来说，购买新的执行共管公寓是实现公寓所有权的一种高性价比方式，因为新执行共管公寓的定价可能比同类新公寓低20%至30%。

放宽最低居住年限并辅以抑制措施

尽管如此，在对HDB优选和黄金地段组屋以及新执行共管公寓的屋主实施10年最低居住年限方面，或许仍有放宽的空间。

例如，可以允许上述屋主在五年后、但在最低居住年限结束前出售他们的房屋，同时施加抑制措施。

对于在2010年2月20日或之后购买、并在持有期内出售的所有住宅物业和住宅用地，都须支付卖家印花税（Seller’s stamp duty, SSD）。

对于在2025年7月4日或之后购买的房屋，卖家印花税税率介于4%至16%之间，持有期超过四年则无需支付卖家印花税。持有期最长一年的税率为16%，而持有期超过三年但不超过四年的税率为4%。

卖家印花税的计算方式，是将相应税率应用于住宅物业的售价或市价（以较高者为准）。

或许可以考虑对受10年最低居住年限限制的组屋屋主，若其在满五年后、但在10年期满前出售房屋，征收一笔印花税。可考虑采用浮动税率，税率与屋主已履行的最低居住年限年数成反比。

例如，允许新的HDB优选或黄金地段组屋的屋主在居住五年后出售其房屋。但若在五年后、十年期满前交易，除了在转售时征收津贴回收（subsidy recovery）外，还可对交易价格征收例如4%至20%的印花税。

新加坡居民的拥屋率很高，这里的购房者也有多种选择。

有效的住房政策是新加坡成功住房体系的支柱。然而，这些政策因触及许多人的生活而成为一个敏感课题。政策不断被完善以维持住房体系的公平性，并优先满足本地首次自住业主的需求，这是正确的做法。

尽管HDB优选和黄金地段组屋以及新的执行共管公寓是颇具吸引力的选择，但买家在承诺购买有10年最低居住年限的房屋前，应深思熟虑。

尽管杜绝炒房行为是正确的，但住房流动性也同样重要。在有足够抑制措施的前提下，我们应考虑为那些难以履行10年最低居住年限的屋主提供更多灵活性。