开发商高价竞标住宅用地是否过于乐观？

公开竞标的拍卖过程可能极具戏剧性。想象一下，一群开发商在指定的日期和时间聚集一堂，为一块黄金地段的地皮公开竞价。

然而，在新加坡，竞标政府土地出售 (GLS) 地段的方式有所不同。通常，在GLS地段推出销售数月后，有意者需在招标截止日的中午之前提交密封标书。

尽管开发商提交密封标书的过程可能平淡无奇，但当收到的投标详情公布时，却可能充满戏剧性。

届时，市场的焦点无疑会集中在收到的投标数量、参与者身份，当然还有最高出价者及其投标价格。通常，地段会根据价格授予中标者。

冠病疫情后，多个主要新公寓项目以高昂的每平方英尺 (psf) 价格取得了强劲的销售率。开发商也需要补充其住宅土地库存，以维持强劲的住宅开发项目储备。

因此，近期的GLS住宅地段招标吸引了高额的最高出价，或许也就不足为奇了。

高价土地竞标

尽管吉宝俱乐部 (Keppel Club) 旧址上的一幅公寓地块在8月4日截标时仅收到一份投标，但由丰隆控股 (Hong Leong Holdings) 旗下的Intrepid Investments与 国浩房地产 (GuocoLand) 组成的财团所提出的中标价却相当激进。 

该财团为这幅位于Berlayar Drive的99年租赁地契地段出价5亿7678万新元，地段预计可建造415个住宅单位，折合容积率每平方英尺1515新元 (psf ppr)。

每平方英尺1515新元的容积率地价，创下了99年租赁地契的政府土地出售纯私人住宅地段在城市边缘或其余的中区 (RCR) 的新纪录。这一价格也接近《商业时报》(The Business Times) 调查中分析师预测的最高出价区间的上限，即容积率每平方英尺1100新元至1600新元。

与此同时，位于新樟宜路上段、靠近勿洛地铁站的一幅99年租赁地契地段于9月1日截标，共吸引了四份投标，该地段预计可提供1010个住宅单位。由 华业集团 (UOL Group) 和凯德地产 (CapitaLand Development, 简称CLD) 组成的财团以约14.3亿新元，即容积率每平方英尺1537新元的最高价夺得该地段。这一中标价比 城市发展有限公司 (City Developments Ltd) 和康地实业 (Hong Realty) 提出的次高价高出1.73亿新元，即13.8%。

根据容积率每平方英尺1537新元的地价计算，新樟宜路上段项目的未来住宅售价可能需要达到平均每平方英尺3100新元以上，才能为开发商带来可观的回报——这远高于目前东部地区新盘的基准价格。

在上述案例中，丰隆-国浩财团和华业-凯德财团是否为土地支付了过高的价格？

如果采用公开竞标的拍卖方式，Berlayar Drive和新樟宜路上段地段的最高出价或许不会如此激进。这些GLS地段的中标者是否可能误判了其他竞标者的出价？ 

或许华业-凯德财团本可以少付约1.5亿新元就拿下新樟宜路上段地段，这相当于每个单位节省了约15万新元的成本。

以高价购买住宅用地的开发商应警惕需求疲软的风险，这可能导致项目回报低于预期，甚至难以实现收支平衡。

就业与利率

第一，开发商通常在获得GLS地段后约15个月推出公寓项目销售。例如，一个最近获得地段的开发商，如果避开年终学校假期，可能会在2028年初开始销售该地段上建造的住宅。

由于贸易紧张局势加剧和地缘政治冲突，全球经济可能走弱，因此2027年底至2028年初的私人住宅购买情绪可能远不如今天。 

就目前情况来看，尽管新加坡经济在今年上半年同比增长强劲，但下半年的增长步伐可能会放缓，并且2027年的经济扩张速度可能慢于2026年。

如果经济增长放缓，且各行各业面临更大的冲击——无论是来自去全球化还是人工智能应用的普及——裁员人数可能会增加。

此外，鉴于许多地区通胀居高不下，利率可能会上升。目前较低的房屋贷款利率是否会在未来15个月内攀升？

如今，与5月初相比，3个月复合新加坡隔夜平均利率 (Sora) 已略有上升。Sora是房屋贷款的常用定价基准。

潜在的就业市场疲软和更高的房贷利率是否会给新公寓单位的需求降温？

降温措施

第二，更令人担忧的是，新公寓价格不断攀升，尤其是在没有经济基本面支撑的情况下，可能会引发新一轮的降温措施。

在新执行共管公寓 (EC) 价格大幅上涨的背景下，政府于5月出台了为EC市场降温的措施。这包括对新EC单位的买家实施更长的最低居住年限，以及取消为购买未完工EC住宅的买家提供的延期付款计划。

对于一个积极干预房地产市场以确保其稳定的政府来说，为新公寓房价降温是否已在其考虑范围之内？

当然，开发商和私人住宅买家已经面临严格的措施。然而，政府的工具箱里还有许多可以用来为私人住宅需求降温的杠杆。例如，可以收紧贷款限制。  

任何新的降温措施都可能迅速导致新公寓市场的买家情绪转为负面，潜在买家将从“唯恐错过”的抢购心态转为持观望态度。

就目前情况而言，尽管周边有大量居民可能渴望在勿洛购买一个新公寓单位，尤其是如果房屋设计精良，但要找到愿意为一套约950平方英尺的单位支付300万新元的买家可能会相当困难。

考虑到潜在的就业市场疲软、房贷利率上升和房地产降温措施，开发商可能会后悔为住宅地段支付高昂地价。归根结底，在新加坡，土地成本是新公寓项目的最大成本组成部分，一旦在这方面出错，可能会给项目的财务状况带来灾难。