优质洋房市场活动因“合理”定价而回暖

[新加坡] 今年大部分时间里，在新加坡优质洋房（Good Class Bungalow, GCB）区寻找洋房的富裕人士都能从容不迫，慢慢挑选最符合他们需求的房产。

Steve Tay Real Estate (STRE) 的执行董事 Steve Tay 观察到，这与牛市形成鲜明对比。在牛市中，买家通常必须迅速做出决定，因为他们看中的房产可能在他们出价前就已转手。

多数市场观察人士发现，2026年前八个月的优质洋房市场较为淡静，因为在全球地缘政治不确定性、石油供应链中断以及其他打击市场情绪的因素面前，买家变得更加挑剔，并寻求更高的价值。

与此同时，持有能力强的优质洋房业主继续维持远高于市价的高昂价格预期。买卖双方不断扩大的价格差距导致了交易量和交易额的下降。

市场观察人士称，随着成交价从过去两年的高点回落——尤其是在具有重建潜力的地块方面——一些业主已经撤回了挂牌房源。

新挂牌的房源也不多。

但市场有望在2026年最后几个月回暖，并且这一势头也将延续到明年。

销售活动减少

根据市场估计，新加坡39个优质洋房区（GCBA）内的洋房是岛上最高档的有地住宅形式，仅有约2700处此类房产。

这些洋房大多坐落在黄金地段第10区（如Nassim Road、Cluny Hill、Dalvey Road、Victoria Park Close和Queen Astrid Park）和第11区（如Bukit Tunggal和Eng Neo Avenue）的林木繁茂地带的大片地块上。

在第20区（Windsor Park）、第21区（Kilburn Estate，包括Yarwood Avenue和King Albert Park）和第23区（Chestnut Avenue）也有少数优质洋房区。

优质洋房区的洋房须遵守严格的规划条件，以保持其独特性和低楼层特征。

对于在优质洋房区新建的洋房，其规划规范指定最小地块面积为1400平方米或15070平方英尺（sq ft）。

房地产咨询公司Knight Frank对市区重建局 (URA) Realis门户网站上的中止转让的申请进行的分析发现，2026年前八个月，优质洋房区共有14笔交易，总额达4.062亿新元。这低于去年同期的17笔交易和5.306亿新元。

截至周二（10月13日），近期的交易使今年提交了中止转让的申请的交易总数达到17笔，总价值为5.175亿新元。最新一笔交易的日期是9月30日。

此外，市场观察人士估计，今年迄今已签订的、买家未提交中止转让的申请的交易额至少达到8亿新元。

相比之下，2025年，买家提交了中止转让的申请的优质洋房区交易共有30笔，总额达10亿新元。此外，根据市场估计，还有至少10亿新元的交易未提交中止转让的申请。

去年一些未提交中止转让的申请的交易包括位于Cluny Hill（成交价分别为8500万新元和5200万新元）、Dalvey Road（6100万新元）、Tanglin Hill（7600万新元）、Cornwall Gardens（7500万新元）以及Victoria Park Close（5200万新元和6300万新元）的房产。

今年已提交和未提交中止转让的申请的交易池中，包括前Sincere Watch老板Tay Liam Wee以9200万新元出售的Nassim Road一块空地，以及中药集团余仁生（Eu Yan Sang）创始家族的四名成员以4000万新元出售的Bishopsgate一栋旧屋。

最近，Dalvey Road的一栋旧屋以5600万新元成交，按地块面积计算为每平方英尺3029新元。

该房产的卖方是新加坡中医研究院院长、新加坡中华医院董事会主席Goh Kia Seng医生。

富人表现克制

一些豪华住宅房地产市场的经纪人认为，优质洋房市场放缓的部分原因，可能是新加坡新公民中的顶级超高净值（UHNW）人士数量减少。

通常，只有新加坡公民才能购买优质洋房区内的有地住宅。

精品房地产咨询公司JQT Private的执行董事Jacqueline Wong说：“政府似乎收紧了授予新公民身份的标准，即使是针对亿万富翁也是如此。”

市场观察人士指出，这可能会对优质洋房的需求造成压力——尤其是对于价格固定金额更大的全新房产，因为新公民是这一细分市场买家的主体。

Wong说，十个超高净值新公民中有九个想购买优质洋房。

在成为新加坡人的“旅程”后，这样的房产可以成为“他们期待获得的珍贵财产”。

她补充说：“这就是为什么新加坡新公民愿意为顶级的优质洋房支付保费。”他们认为优质洋房很有吸引力，因为它提供了“无与伦比的隐私”，并且比大多数顶层公寓拥有更大的可用或建筑面积。

一位不愿透露姓名的豪华住宅经纪人指出了近期对优质洋房需求的另一个抑制因素：北京最近对离岸信托的打击，这导致一些原籍中国的超高净值新加坡公民在购买中国境外任何大额资产前暂停了脚步。

多年来，观察人士注意到，一些超高净值家庭通过信托来安排优质洋房的收购——例如以信托方式为新加坡未成年子女购买或设立家族信托——以方便长期财富传承和遗产规划。

但在7月下旬，北京对离岸信托征收了20%的所得税，这些信托可能被视为超高净值人士隐藏财富的灰色地带。

正如《商业时报》（The Business Times）在9月份报道的那样，中国加强对中国纳税居民离岸收入和收益的征税执法，也引发了人们对当局可能扩大其税收网并抑制投资的担忧。

“我们的许多客户正在与他们的律师和银行家一起评估他们将如何受到影响，”这位不愿透露姓名的豪华住宅经纪人说。

“在这一切都变得非常明朗之前，他们可能希望避开大额交易。”

两种类型的卖家

迄今为止，优质洋房交易步伐放缓的另一个主要原因是业主坚持不切实际的价格预期。

正如Realstar Premier董事总经理Julian Yip所指出的：“与拥有较小有地住宅的业主相比，优质洋房的卖家通常有更强的持有能力。除非价格合适，否则他们通常宁愿继续持有自己的房产。”

尽管如此，Yip强调了另一类业主，“他们因家庭人口结构变化而倾向于换购面积更合适的住房——他们会对自己的房产进行更实际的定价”。

这部分人群包括选择搬入更小、更易于管理的住所并为退休释放更多现金的银发空巢族。更高的住宅房地产税可能会为他们出售不再需要的优质洋房提供额外动力。

Yip说：“这类优质洋房卖家在2023年政府开始提高住宅房地产税率的较高档次时逐渐出现，自2025年以来则表现得更为明显。”

这些积极出售的卖家有着切合实际的价格预期——而他们也受到了热情买家的欢迎。

STRE的Tay指出，对于拥有老旧洋房、适合重建的地块，以及那些维护良好、只需稍作翻新的老洋房来说，情况尤其如此。

最近，位于Oei Tiong Ham Park优质洋房区Jalan Sampurna的一处旧房产以3130万新元成交，按土地面积计算为每平方英尺2089新元——这低于该地块在2025年3月营销时的4280万新元指导价。

今年六月，Belmont Road的一对旧的永久地契洋房以总价6000万新元售出，按41741平方英尺的土地面积计算，约为每平方英尺1437新元。

这低于在2025年3月结束的意向书征集活动期间8880万新元或每平方英尺2128新元的指示价。

这些成交价考虑了可能对买家产生影响的特征，例如挡土墙、下坡，或地块低于路面水平或受排水道影响。

Tay指出，随着交易量下降，卖家们意识到买家“愿意等待并寻找更合适的选择，而不是追高价格”。

他补充道：“如果卖家愿意在定价上保持理性，与公平市价保持一致，那么房产很可能会找到买家。”

Tay还强调了市场对设计现代、建造精良的全新优质洋房的强劲需求——这是一个因稀缺而备受追捧的细分市场。

他说：“有一批买家不想经历两到三年建造自己房屋的麻烦。”

“这些买家愿意为购买这样一处符合他们要求且能很快入住的房产的便利性支付合理的保费。”

增长空间

Knight Frank Singapore研究部主管Leonard Tay表示，今年优质洋房的需求“稳定但具有选择性”。

他补充说：“虽然资金仍然充裕，但买家似乎更为自律，更加重视土地的潜在价值，更关注地块的属性、重建潜力以及长期上涨空间。”

他评论说，潜在买家在股市和商业上的收益，以及一些新公民带来的“财富流入新加坡”，继续支撑着市场需求。

近几个月来，STRE的Tay观察到，与前两个季度相比，咨询和看房请求有所增加。

他说：“这其中的催化剂是待售优质洋房的定价更加实际，以及在金融市场和商品投资中表现出色的潜在买家。”

他补充说，潜在买家可能包括半导体制造业产业群和医疗保健等增长行业的企业主，他们现在正在“套现部分利润，并将其投入优质洋房以实现长期财富保值”。

展望2027年，Realstar的Yip指出了优质洋房市场的两个亮点：新加坡的移民政策和股市发展计划（Equity Market Development Programme, EQDP）。

新加坡政府预计在未来五年内每年吸纳约2.5万至3万名新公民。

Yip说：“这个数字的10%就相当于2500名新的有地住宅买家。”

与此同时，新加坡金融管理局于2025年首次宣布的65亿新元股市发展计划（EQDP），是旨在深化投资能力、吸引更多资本进入新加坡股市并促进投资者参与的更广泛努力的一部分。

如果更多企业主选择进行首次公开募股，创始人和其实现有股东将有渠道实现其部分投资。

这些流动资金随后可以部署到其他资产中——包括优质洋房。

Knight Frank的Tay指出，挂牌上市和资产剥离等活动“通常可以为本地商界领袖对标志性住宅资产的需求提供资金”。

“适时良机”

Knight Frank和Realstar都预测2027年优质洋房价格将上涨3%至5%。Knight Frank预测，优质洋房区的交易量可能同比略有上升，而Realstar则表示，如果地缘政治冲突恶化，交易量可能会下降。

Yip补充说，人工智能行业和股市的表现，以及经济和地缘政治的稳定性，将在中短期内影响优质洋房市场的情绪。

例如，如果备受担忧的AI泡沫出现并导致行业崩溃，半导体、数据中心甚至建筑等行业的企业可能会受到冲击。“反过来，这可能会推迟这些企业主购买优质洋房的计划。”

尽管如此，Yip预测成交价在每平方英尺的基础上“将继续走高”，并表示：“有潜力出现创纪录的销售。”

他提示，顶级地段如Nassim、Cluny、Dalvey、White House Park、Tanglin和Chatsworth是值得关注的区域。

Yip预计，最佳地段和次优地段优质洋房之间的成交价差距——今年已经扩大——将在2027年进一步增加，因此“次优地段房产的业主可能需要更实际地定价”。

与此同时，STRE的Tay指出，“目前的定价处于比以往更实际的水平”。

“当前窗口为优质洋房买家提供了一个以公允价值收购优质房产的适时良机。”

Knight Frank的Tay认为，除了地块上现有的洋房外，潜在买家应考虑土地规格如何有助于质量和长期价值，因为“房屋可以重建”。

“买家应密切关注地块形状和坡度、临路宽度、规划参数和未来用途等因素。”

最后，JQT的Wong向客户建议，所有将居住在房子里的人都应亲自到访潜在的优质洋房，“感受一下那里的氛围和能量”，而不仅仅是在线看房。

在做决定之前，这个价值数百万美元的问题必须是：“他们在房产的各个部分是否感到一种宁静？”