成本更高，回报更低：为何新加坡人仍押注于房地产？

【新加坡】无论是在餐桌上还是代际相传中，总有一条理财建议会反复出现：有能力就买房。

撇开以市场折扣价出售的预购组屋（Build-To-Order）不谈——这意味着转售时会有收益——人们普遍认为，从更广泛的意义上说，房地产是一种可靠的财富积累方式，其价格总是在上涨。

在过去几轮房地产热潮的助推下，人们甚至认为获得巨额收益是可能的。

新加坡的房地产市场确实表现出了韧性，尤其是在过去十年。即便在冠病疫情颠覆了大多数市场的情况下，私人和公共住房价格依然坚挺，房地产指数甚至在2021年录得了十多年来最快的年度增长。

然而，投资者不应指望复制前几十年的暴利。

观察家指出，新加坡的住宅房地产并非许多人想象中稳操胜券的投资，从长远来看，股票等其他资产的回报率往往超过它。

让房地产在人们心中占据首要位置的不仅仅是其表现，还包括政府政策、文化规范和行为偏见等多种因素，这些共同塑造了新加坡人对财富的看法。

表现更佳的资产

据本地银行称，近年来，在全球各类资产中，全球股票的表现最为强劲。

在过去十年中，标普500指数和摩根士丹利资本国际世界指数（MSCI World）的年化总回报率分别约为15%和13.7%。

海峡时报指数的回报率约为11%；新加坡房地产投资信托（S-Reits）约为6%；全球公司债券约为3%。类似现金的新加坡储蓄债券（Singapore Savings Bonds）平均回报率约为2%。

相比之下，新加坡私人住宅市场的年化回报率约为4%。

华侨银行（OCBC）财富咨询主管Chez Anbu表示：“有趣的是，‘房地产永远是赢家’的观念并不一定成立。”

本地财富管理平台Endowus的数据也显示出类似趋势：从长远来看，全球多元化的股票投资组合的表现始终优于以收益为重点的投资和现金替代品。

首席投资官Hugh Chung指出，过去十年，全球股票的回报率高于其数十年平均水平（约7%至8%）。然而，即使是这个平均水平，也超过了房地产和固定收益投资的回报率。

回报率差异

此外，房地产行业内部的回报率也可能有所不同。

根据房地产咨询公司Cushman & Wakefield为《商业时报》整合的数据，在不同的滚动10年期间，非有地私宅的年化价格增长率平均在1.8%至4.2%之间。

价格增长最强劲的地区一直是郊区，即中央区以外（OCR），其次是市区边缘，即其余的中区（RCR）。黄金地段的核心中央区（CCR）房产的增幅最弱。

在最近的滚动周期内，回报率有所提高，2016年至2025年期间的年化增长率最高。

在五年滚动周期内，非有地住宅的平均回报率在-1.1%至6.3%之间。

世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究部主管Tricia Song解释说，私人住宅价格此前曾经历“缓慢下跌”，从2013年第三季度到2017年第二季度下跌了11.6%。

她说，在过去十年中，最大的涨幅发生在2020年至2023年之间。“因此，在过去几年里，按年化计算的总回报率可能超过其他一些资产类别，但前提是您能优化买入和卖出的时机……有些房产赚得多，有些赚得少，甚至有些还亏了钱。”

至于租金，Song表示，私人住宅的总租金收益率方面，永久地契、有地住宅和豪华公寓的收益率在1%至2.5%之间，而租赁地契、房龄较老、交通不便或永久地契精品公寓的收益率则在3%至5%之间。

Cushman & Wakefield研究部主管Wong Xian Yang表示，由于核心中央区（CCR）、其余的中区（RCR）和中央区以外（OCR）的房价涨幅不均，收益率也出现了分化。

在豪华房地产市场，总收益率长期保持在低位，截至2025年第四季度，10年平均收益率为2.3%。

第一太平戴维斯（Savills Singapore）研究与咨询执行董事Alan Cheong表示，这些资产更多地被视为“安全的财富储存工具”，而非创收投资。

账面上的收益率也可能夸大了真实收益。

Cheong说，与其他投资不同，房地产伴随着入场、持有和退出的成本。租金回报也可能被利息、维护费用以及房地产税所侵蚀。

仲量联行（JLL）住宅研究、研究与咨询部主管Chia Siew Chuin估计，这些成本加起来通常会使总收益率降低约1.5至2.5个百分点。

“一个宣传总收益率为4%的房产，最终到手的净收益率可能只有1.5%到2.5%。在许多融资额高的情况下，年度现金流可能是持平甚至是负数。”

股票等其他投资也存在成本，包括佣金或经纪费，以及平台费、交易费和托管费。但按百分比计算，这些费用通常低于拥有房产所需缴纳的税费、印花税和持续性开销。

Cheong说，房地产投资者还必须考虑房产空置期，因为在此期间，房产仍需缴纳房地产税和维护费。印花税、律师费和中介佣金等交易成本会进一步蚕食回报。

大华银行（UOB）存款与财富管理集团主管Gidon Kessel总结道，在过去十年中，主要资产类别的表现“一直优于”住宅房地产，尤其是在将回报年化并扣除成本后。

Endowus的Chung指出，对于那些动用公积金（Central Provident Fund (CPF)）普通户头来购买房产的新加坡人来说，还存在另一项隐藏成本。

如果他们出售房产，屋主必须将本金和累积利息归还至他们的公积金户头，年利率为2.5%，并按持有期复利计算。Chung说：“这笔钱直接从您的销售收益中扣除，其数额常常令人惊讶。”

经久不衰的钟爱

尽管如此，投资房地产对许多新加坡人仍具有强大的吸引力。

星展集团研究部（DBS Group Research）区域房地产研究主管Derek Tan将国人“对房地产经久不衰的钟爱”追溯到1980年代，当时政府关于拥屋的论述和支持性政策助长了这股热潮。

新加坡国立大学（国大）（National University of Singapore, NUS）房地产与城市研究所（Ireus）所长Qian Wenlan教授表示，这包括政府在提升住宅区和更广泛的城市发展方面所做的持续努力，这些努力“释放”了土地价值，为住宅房地产创造了潜力，使其能够“超越单纯的住所，演变为可以储存财富并随时间增值的宝贵资产”。

Tan说：“随着新加坡多年来的强劲经济增长，许多新加坡人看到他们的房屋和房地产投资价值成倍增长，这使得房地产成为家庭净财富的主要贡献者。”

截至2025年底，住宅房地产资产占家庭平均财富的42%。

从实际角度来看，房地产确实具有优势。

新加坡国立大学（国大）商学院房地产系教务长讲席教授Sing Tien Foo指出，房地产可以提供“有效的通胀对冲”，因为房价增长通常会超过通货膨胀。

仲量联行的Chia表示，杠杆是另一个吸引点，因为业主可以用相对较少的初始现金支出控制一项“高价值资产”。“这……显著放大了资本的潜在回报，这是大多数其他资产类别不易具备的特点。”

她说，房地产的实体性质也提供了一个“安全网”。“即使其市场价值下跌，它仍然能提供一个栖身之所，或者可以出租以产生收入。”

华侨银行的Anbu也认为，除了投资回报，房地产的吸引力在于其有形性。“人们在其中触摸、生活和养家糊口。这种实体联系与每天在屏幕上看着投资组合波动是截然不同的。”

南洋理工大学（Nanyang Technological University）社会科学学院院长兼经济学教授Yohanes Eko Riyanto认为，这是规避模糊性（ambiguity aversion）的一个例子：人们倾向于选择他们自认为能够理解的风险。

但他指出，幸存者偏差（survivorship bias）可能塑造了房地产是赢家的说法。

Riyanto教授说：“早期买房且做得不错的家庭倾向于分享他们的经历。相比之下，那些亏了钱的家庭——例如那些不得不在1997年亚洲金融危机或2008年经济衰退期间卖房的家庭——通常会保持沉默。”

“久而久之，我们听到更多的是成功案例而非失败案例，房地产开始被视为一种更安全的投资选择。”

他补充说，一旦家庭将大部分财富投入房地产，从心理上就很难质疑这个决定。

业主会寻找“令人安心的信号”，如创纪录的交易、百万组屋和集体出售的故事，而较少关注租金收益率下降、政策收紧或房价平稳的时期——这是一个典型的确认偏误（confirmation bias）案例，并受到沉没成本效应（sunk-cost effect）的强化。

他补充道，这种认为房地产是“最安全途径”的信念也在社会中传播：由父母传给子女，由中介和媒体报道强化，并由人们观察到的现象所验证，例如那些看起来很富有的年长屋主。

Endowus的Chung指出，由于房地产不是实时定价的，业主“得以免受股票和基金典型的每日市场波动所带来的情绪过山车”。

需求背后还有强大的社会因素。

Riyanto教授说，住房类型和地点被视为社会地位的关键标志。“从组屋到公寓再到有地住宅的转变被广泛理解为一个社会阶梯。因此，购买房产不仅是财务决策，也是一种身份声明和社会信号。”

不仅仅是价格

仲量联行的Chia表示，新加坡将房地产视为投资的心态最直接的后果是影响了房价。“当一个国家将住房视为其主要投资时，需求就不再仅仅是为了居住，也是为了财富积累……（这）对价格产生了强大而持续的向上推力。”

Qian教授说，这种需求使房地产市场在更广泛的波动中保持了“非凡的韧性”。

在Ireus最新的季度调查中，本地房地产从业者的情绪在2025年第四季度仍然保持积极，即使在价格高企的情况下，强劲的需求也为其提供了支撑。

例如，在三月份，几个新楼盘在开盘周末的认购率达到了90%或更高，尽管价格范围从执行共管公寓的近每平方英尺1900新元到黄金地段项目的超过每平方英尺3200新元不等。

新加坡国立大学（国大）社会学与人类学荣休教授Chua Beng Huat表示，对房地产财富积累作用的关注对不平等和代际流动性产生了影响。

Chua教授说：“对于所有工薪阶层而言，通过住房积累财富的日子已经结束，除非是收入非常高的人。”

他补充说，财富积累日益受到代际转移的驱动，年轻家庭通常依靠父母的支持来购买房产。

Riyanto教授说，住房资产较少的家庭自然没有足够的能力这样做。“久而久之，以房地产为中心的模式可能会扩大财富差距。”

他指出，住房作为家和投资的双重角色造成了一个更广泛的政策困境。“现有业主从房价上涨中受益，但这损害了首次购房者的利益。通过降低价格来提高可负担性的政策，也可能减少现有业主的纸面财富。”

新加坡国立大学（国大）政策研究所兼任首席研究员兼学术顾问Dr Tan Ern Ser说：“这里存在一个矛盾：新加坡人既希望有负担得起的住房（作为住所），同时又将其视为一种投资产品。”

Qian教授指出，就像在任何自由市场一样，投机行为可能会出现。如果不加抑制，住房市场可能会从一个由自住业主主导的市场，转变为一个更多由金融投机驱动的市场。

仲量联行的Chia补充说，由于新加坡人的大部分住房财富都与99年租赁地契的房产挂钩，这对退休规划构成了风险。屋主对房产永久增值的期望可能无法实现，因为随着剩余租期缩短，房产价值可能会下降。

Chung说，对于投资者而言，还存在投资组合风险。许多屋主的大部分净资产都集中在一个单一的、流动性差的资产上，该资产无法部分出售或迅速退出。

对这种集中风险的意识可能正在提高。华侨银行的Anbu说：“现在更多的新加坡人理解投资组合多元化的重要性，今天的投资教育量也在挑战过去‘再买一套房’的默认思维。”

Dr Tan表示，“有抱负的中产阶级”可能仍将住房视为一种投资。“但一些新加坡人会逐渐意识到，拥有一套面积适中（而非更大）的住房……并不是一个坏选择，特别是如果他们能更具投资头脑，并为更长远的目标积累财富。”