使用公积金储蓄购房：需留意其中的代价

购买房产是一项重大的财务承诺。对许多人而言，能够使用公积金普通户头（CPF Ordinary Account, 简称OA）的储蓄，为支付首付或偿还房屋贷款提供了巨大帮助。

2024年，共有720,521名会员为购买建屋发展局（HDB）组屋提取了75亿新元的净额；而为购买私人住宅提取的净额则为61亿新元，涉及276,068名会员。

2025年前九个月，从中央公积金（CPF）户头中提取用于购买组屋和私人住宅的净额分别约为58亿新元和36亿新元。

随着利率下降，动用公积金普通户头储蓄来“轻松”偿还房贷，从而购买更昂贵的房屋，这种做法显得颇具吸引力。

事实上，鉴于近期一些大型公寓项目的强劲销售势头，人们可能会因担心错过机会而感到有必要迅速抢购新公寓单位。

使用公积金的代价

然而，尽管在满足多项条件下可以使用公积金普通户头资金购房，但将户头内的储蓄尽数用于购房远非明智之举。

首先，虽然拥有房产是保障退休后经济充足的关键支柱，但争取在公积金终身入息计划（CPF Life）下获得尽可能高的每月派息也同样至关重要。公积金终身入息计划是一项全国性的长寿保险年金计划，无论个人寿命多长，都能为其提供每月入息。

对于在2026年满55岁的会员，全额退休存款为220,400新元，而超额退休存款（Enhanced Retirement Sum, 简称ERS）则为440,800新元。

一名今年满55岁的男性会员，若将超额退休存款存入其退休户头，预计从65岁起，在公积金终身入息标准计划（CPF Life Standard Plan）下，可获得每月3,440新元的终身派息。

从宏观角度看，上述派息金额约占2025年中期全职受雇居民（包括雇主/平台运营商的公积金缴款）月收入中位数5,775新元的60%。

此外，要产生每月约3,440新元的收入，需要一处价值200万新元的投资房产，且年净收益率略高于2%。

归根结底，公积金会员在提取普通户头资金购房与让资金在户头内累积以获取尽可能高的公积金终身入息计划派息之间，应谨慎权衡。

其次，通过公积金普通户头储蓄偿还房贷看似轻松，但可能具有危险的欺骗性。

一方面，随着收入增加，个人可能会因生活方式升级而轻易增加开支。当房贷利率上升或收入受到冲击时，这会增加风险。

关键在于，失业会严重影响偿还房贷的能力。而失业的风险可能正在上升，因为许多公司和行业都面临着来自竞争、法规、数字化、供应链碎片化、绿色转型或人工智能日益增长的力量所带来的冲击。此外，年长员工可能难以找到合适的新工作。

如果因失业而无法用公积金普通户头储蓄偿还房贷，个人可能需要在财务可能已承受巨大压力之时动用其他资金。

第三，随着利率走软，公积金普通户头储蓄每年2.5%的最低利率显得越来越有吸引力。55岁以下的公积金会员，其合并公积金结存的首60,000新元（其中普通户头的上限为20,000新元）每年可赚取高达5%的利息。

当然，部分普通户头资金可以有效地投入本地蓝筹股等投资。尽管如此，将一笔可观的资金保留在普通户头中不动或许是明智之举。通过复利的力量，普通户头中未动用的资金可以随着时间的推移，无风险地累积成一笔可观的数额。

购买自住房有助于对冲通货膨胀，并提供安全感。总的来说，由于收入增长、基础设施改善、家庭组建增加以及政治稳定，新加坡的房价应该会随着时间推移而上涨。此外，通过利用杠杆，购买房产可能会获得具有吸引力的股本回报。

财务回报可能减弱

尽管如此，不倾尽财力购买能力范围内最昂贵的房屋或许是明智的。价值越高的房屋，所需缴纳的房产税也越高。房产税率是累进式的，自住业主的税率从0%到32%不等。

如果房产税率变得更具累进性，那么更昂贵房屋的自住业主可能会面临更重的税务负担。

关键的是，虽然拥有房产在新加坡已证明是一种创造财富的方式，但人口老龄化、人口增长缓慢、潜在的更高税收以及政府积极干预以调控房价增长等因素，可能会削弱未来房屋所有权的财务回报。

此外，考虑到经济日趋成熟和充满挑战的全球环境，新加坡未来的工资增长速度会快吗？

相对宽松的公积金购房使用规定，帮助许多人实现了拥有自己家园的梦想，也让他们在新加坡日益繁荣的过程中分得一杯羹。

尽管如此，可以说有些人可能将过多的财富捆绑在自住房屋上，而这类房产通常不会产生正向现金流。

我们应该相信人们会做出明智的财务决策，并继续允许个人在使用公积金普通户头资金购房方面拥有相当大的自主权。

然而，个人在利用公积金储蓄实现购房梦想时，仍应谨慎行事。那些拥有巨额公积金存款、可以从普通户头自由提取大笔资金随意支配的年长会员，在动用这些储蓄帮助子女购房之前，也应三思。