若房贷利率上升，租房可能比购买私人产业更划算

[新加坡] 新加坡的利率走势与美国的利率走势并无直接关联。

尽管如此，美国联邦储备局于9月中旬上调其基准隔夜利率，并暗示未来数月将进一步加息，这是否预示着包括新加坡在内的许多地方，将迎来一个长期的高利率时代？

当然，本地退休人士或许会欢迎更高的利率，因为他们可以从新元定期存款或国库券等安全的金融工具中获得更好的回报。

另一方面，如果利率上升并长期维持在高水平，贷款人将会受损。

房贷或将更昂贵

利率走高可能对申请新房贷或为现有贷款进行再融资的个人产生不利影响。

截至10月2日起息日，三个月复合新加坡隔夜平均利率（Singapore Overnight Rate Average，简称Sora）的年率约为1.2%，相比之下，2024年初约为3.7%，2025年初约为3%。Sora是本地房贷的常用定价基准。

以一名购买价值250万新元转售公寓单位的买家为例，他以25:75的自有资本与贷款比例来支付房款。

这笔187.5万新元的25年期贷款，在年利率分别为2%、3%和4%的情况下，每月的房贷还款额分别为7947新元、8891新元和9897新元。

以一名购买价值250万新元转售公寓单位的买家为例，他以25:75的自有资本与贷款比例来支付房款。

这笔187.5万新元的25年期贷款，在年利率分别为2%、3%和4%的情况下，每月的房贷还款额分别为7947新元、8891新元和9897新元。

假设年利率分别为2%、3%和4%，25年下来，这笔贷款的总还款额将分别约为238万新元、267万新元和297万新元。

当然，对于符合条件的买家来说，即使房贷利率大幅上升，购买新的建屋发展局 (建屋局) 组屋可能仍是明智之举。毕竟，新的建屋局组屋是以津贴价格出售的。

在2026年6月的预购组屋（BTO）销售活动中，标准项目Sembawang Brook的四房式组屋指示性价格（不含购屋津贴）介于30万2000新元至42万8000新元之间。这远低于附近剩余租赁地契较短的可比转售组屋60万至68万新元的成交价。

租房的选择

然而，利率上升是否会增强人们租房而非购买私人产业的理由？

诚然，支付租金是一项开支，而偿还房贷则等同于为一项其价值可能随时间增长的资产付款。

尽管如此，我们仍需考虑投入62万5000新元的自有资本，用以购买一套价值250万新元的自住私人产业的机会成本。

这笔钱可以用来开创一项新业务，产生数倍于初始投资额的回报。一个不那么激动人心的选择是，这62万5000新元可用于购买股票，以赚取股息的经常性收入和产生资本收入，从而确保退休后的财务充足。

此外，在就业市场不安全感日益加剧的时代，偿还一笔多年的大额房贷可能成为一种负担。

市区重建局的初步估计数据显示，第三季度整体私人产业价格指数环比上涨1.4%，同比上涨3.4%。第三季度，有地住宅的价格涨幅远超非有地住宅。

在10年和15年的时间段内，私人产业价格的复合年增长率分别为4.9%和2.8%。

假设这套价值250万新元的住宅每年增值3%。对于使用187.5万新元25年期贷款的买家而言，如果在25年后出售房产，并扣除投入的自有资本和贷款总还款额，那么根据2%、3%和4%的年房贷利率计算，其获得的净现金流将分别为223万新元、194万新元和164万新元。

如果计入交易成本，或者将现金流折算为现值，上述金额将会减少。此外，诸如房地产税和维修费用等拥屋成本也未计算在内。

将上述情况与租房并将62万5000新元投资于股票的情景进行比较。假设这些股票的年度股息收益率为3.5%，价格年增长率为5%。

再进一步假设，初始年租金开支为4万2000新元，并以每年3%的速度增长。

对于投资62万5000新元于股票的租房者而言，25年后，在扣除总租金支出后，通过出售股票获得的收益和收到的股息将带来163万新元的净现金流——当房贷年利率为4%时，这与购房者的结果大致相当。

然而，如果租房者持续将股息再投资于购买更多股票，其正现金流将会更为可观。

简而言之，从财务角度来看，购买股票的租房者完全有可能轻松超越购买私人产业的购房者。而且，当房贷利率上升时，租房者在财务上表现更优的可能性也会增加。

事实上，对于月收入超过购买新建建屋局组屋1万6000新元上限、以及购买发展商新建执行共管公寓1万8000新元上限的年轻本地夫妇来说，他们可以考虑租房多年，直到退休时才购买他们的第一套房子。

通过在退休后购买第一套房子，上述夫妇可能有资格购买新的津贴建屋局组屋，甚至在预购组屋（BTO）销售活动中享有优先权，并可能获得购屋津贴。

低房贷利率一直是私人产业需求的顺风。如果房贷利率大幅上升，这股顺风是否会变成逆风？

归根结底，尽管拥屋观念在许多新加坡人心中根深蒂固，但随着高利率时代的临近，选择租房多年而非购买私人产业，可能是一个明智的理财选择。

毕竟，投入购买私人产业的资金，或许可以通过投资于优质上市股票，更有效地用于建立一笔可观的退休储备金。