开发商应多建单卧室公寓单位吗？

【新加坡】随着私人住宅价格不断上涨，本地开发商在紧凑空间内规划更多卧室的技巧也日益纯熟。

过去的双卧室单位面积可能超过1000平方英尺，而可直达碧湾地铁站的新公寓项目Vela Bay，其双卧室单位面积仅为592平方英尺。

可以理解，开发商将公寓单位面积做小，是为了控制单位的总价和可负担性。

然而，尽管新的两卧、三卧和四卧公寓单位普遍越来越小，但开发商似乎很少建造新的单卧室单位。

近期在里峇峇利（River Valley）地区推出的公寓项目River Modern和在淡滨尼（Tampines）推出的Pinery Residences，在其分别的455个和588个单位中，都没有单卧室户型。

位于纬壹科技城的项目Hudson Place Residences共有327个单位，其中也没有单卧室户型。该项目将从5月16日开始接受预订。

位于登加（Tengah）地区的Tengah Garden Residences项目共有863个单位，其中有六个是单卧室单位，占总数的0.7%。

Vela Bay的515个单位中，有27个是单卧室单位，占其住房库存的5.2%。

在Tengah Garden Residences和Vela Bay项目推出时，其单卧室单位都受到了市场的欢迎。

诚然，一些早期公寓项目中面积不足500平方英尺的单卧室单位，可能因设计缺陷而被认为无法提供优质的居住空间，这反过来也影响了这类单位的转售行情。

此外，由于新加坡公民和永久居民在购买第二套及以上的房产，以及外国人在购买任何房产时，都需支付高额的额外买方印花税 (ABSD)，纯粹以投资为目的的购房活动有所放缓。

鉴于以上因素，开发商在新公寓项目中回避提供单卧室单位，或许不无道理。

然而，展望未来，开发商有理由考虑在新公寓项目中建造更多的单卧室单位。

财务考量

第一，尽管许多为拥屋者自住而购房的潜在买家（包括无孩夫妇和单身人士）可能更青睐空间较大的双卧室单位，而非单卧室单位，但这种偏好会改变吗？

PropertyGuru最近的一项研究发现，考虑购买公寓的单身人士完全专注于两卧和三卧单位，对单卧室户型没有兴趣。

然而，不断上涨的新公寓价格可能会让购房者在回避单卧室单位时三思。

假设一套新的郊区双卧室公寓比单卧室单位大160平方英尺，售价为每平方英尺2300新元。在这种情况下，选择单卧室单位而非双卧室单位可节省36万8000新元。

由于单卧室公寓单位的总价较低，更多潜在买家有能力负担。例如，一些潜在买家可能只够资金为一个单卧室单位取得首付或贷款。

此外，单卧室单位的业主通常承担的经常性费用也较低，因为较大单位的物业管理费和维护成本普遍更高。

很重要的一点是，住宅的房地产税是累进式的——年值（AV）越高的房产，税率也越高。

建筑物的年值（AV）是指在不包括家具、陈设和维护费的情况下，出租房产所能获得的预估年租金总额。

在一个公寓项目中，单卧室单位的年值通常会低于其他户型。

自住和非自住住宅的房地产税率分别为0%至32%和12%至36%。

在不计任何回扣的情况下，年值为3万新元的自住房产，其年度房地产税为720新元；年值为5万新元的单位，其年度房地产税为1720新元。

年值为3万新元和5万新元的非自住房产，其年度房地产税则分别为3600新元和8000新元。

租赁需求

第二，对于为获取租金回报而购买私人住宅的买家来说，单卧室单位可能颇具吸引力。

一方面，年值较高的房产其房地产税也更高，这会拉低这类单位的净收益率。

关键在于，许多租户可能会选择单卧室公寓单位。

随着新加坡在经济价值链上不断攀升，这个国家可能会吸引更多寻求私人租赁住房的高技能、高薪酬的外国人。

目前，就业准证持有人的薪资门槛将会提高，新规定将从2027年初开始对新申请者生效，并从2028年初开始对续签申请者生效。截至2025年12月，本地共有20万3300名就业准证持有人。

在本地工作的外国人中，有许多是没有住房津贴的单身人士或无孩夫妇。从价格和生活质量的角度来看，单卧室公寓单位可能适合这些潜在租户。

与此同时，由于开发商在新项目中几乎不建此类单位，单卧室公寓单位可能会相对稀缺。

此外，可能会有相当一部分投资者考虑购买单卧室公寓。

一对新加坡公民或永久居民夫妇，如果以其中一方的名义拥有一套供拥屋者自住的房产，可能会考虑以另一方的名义购买另一套房产用于投资。新加坡公民购买首套房产无需支付额外买方印花税（ABSD），而永久居民购买首套房产需支付5%的额外买方印花税。

人口结构

第三，本地居民家庭的规模普遍在缩小，人口也在迅速老龄化。

不断增长的一人和两人家庭，可能成为单卧室公寓单位的巨大需求来源。

约四成的居民家庭由一人或两人组成。

在居民家庭中，一人家庭的比例从2010年的12.2%和2020年的16%上升至2025年的16.7%。

两人居民家庭的比例也从2010年的18.8%和2020年的22.6%上升至2025年的23.8%。

与此同时，65岁及以上的新加坡公民比例从2010年的10.1%和2020年的16.8%上升至2025年的20.7%。到2030年，约四分之一的新加坡公民年龄可能在65岁及以上。

单卧室公寓单位可能适合寻求私人住房的本地年长夫妇、单身人士和丧偶者。

购买较小面积的公寓单位用于拥屋者自住，意味着投入房产的资金更少，从而可以腾出更多资金用于生活开销或投资以赚取经常性收入。

重要的是，对于年长者来说，一个450平方英尺的单卧室公寓单位易于走动和维护，这一点可能很有吸引力。

虽然拥有更大的居住空间是理想的，但小也可以很美。

展望未来，如果开发商建造更多设计精良、位置优越、并配有优质装潢的单卧室单位，可能会因为这类单位的巨大潜在需求而获得成功。