大宗房地产交易热潮让新加坡交易撮合者应接不暇

【新加坡】随着大宗交易的激增，房地产交易撮合者正准备迎接一个繁忙的季节。

融资成本的降低使大型收购变得可行，同时也为市场带来了更多待售资产。

JLL东南亚研究与咨询部主管 Chua Yang Liang 表示：“与过去一到两年相比，我们明显看到交易势头正在增强。”

他补充道：“投资经理们正在积极收购资产并进行资本循环，组合投资交易也逐渐重现，尤其是在零售和工业领域。对于优质资产的竞争日益激烈，特别是那些具有明确增值或重新定位潜力的资产。”

最近，在一系列重磅交易中，CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT) 于四月以近25亿新元的价格将亚洲广场2号楼出售给 IOI 集团，并随即将所得资金用于以39亿新元从 Cuscaden Peak Investments 手中收购百利宫购物中心。

交易活动的激增让资本市场团队应接不暇。一位代理人表示，争取业务的竞争已变得“非常激烈”。

Cushman & Wakefield (C&W) 的资本市场执行董事 Shaun Poh 表示：“与一到两年前相比，我们获得的委托项目增加了一倍以上，接手的任务量大约是以前的1.5到2倍。”

从去年12月至今，该公司已完成六项重大交易，总额约26亿新元，其中一些是与 Savills Singapore 联合营销的。

这些交易包括：2025年12月以8.09亿新元将金文泰广场出售给中国投资者 Elegant Group；Altallo Asset Management 于今年2月以1.75亿新元收购塞西尔街158号，并于2026年4月以3.72亿新元购入i12加东；以及领展房地产投资信托基金（Link Reit）以2.5亿新元出售汤申大厦的零售空间。

今年达成的其他交易还包括由 Savills 促成的先得坊后座的集体出售，成交价为3.919亿新元。

据《商业时报》了解，美国资产管理公司 Hines 以4.28亿新元的价格从 CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT) 手中收购了武吉班让大厦。该交易由 JLL 促成，JLL 也负责了亚洲广场2号楼的出售。

Poh 表示，C&W 正在就另外六到七笔商业交易进行谈判，每笔交易的价值都超过3亿新元。

利率下降提振投资兴趣

在高利率周期经历了近两年的市场疲软后，融资成本的下降和投资者信心的恢复吸引了买家重返市场，并重启了此前停滞的交易。

Savills Singapore 投资销售与资本市场董事总经理 Jeremy Lake 表示，新加坡隔夜利率平均值（Sora）从2025年初的约3-4%大幅下降至年底的略高于1%，这显著改善了投资评估的条件。

CBRE 新加坡和东南亚研究部主管 Tricia Song 指出，2026年前四个月的写字楼领域交易额已经超过2025年全年总额。截至四月的写字楼投资销售额约为2025年总额的240%，以及2024年总额的398%。

她表示，同期零售投资销售额达到了2025年和2024年全年总额的161%。

根据 MSCI 的数据，新加坡在2026年第一季度是亚太地区表现最佳的商业房地产市场，交易额同比增长超过四倍，达到79亿美元。

MSCI 亚洲区私募资产研究主管 Benjamin Chow 表示：“亚太地区的商业房地产市场在2026年开局强劲，而新加坡则是利率下降如何促进市场流动性改善的最清晰例证。”

他补充说，像i12加东这样已在市场上挂牌一段时间的资产现在再次成交，而近期交易的资本化率也比三四年前明显收紧。

Savills 的 Lake 说：“如果你的借贷成本略高于2%，而新加坡的房地产收益率根据资产类别的不同，大约在3%到6%之间，那么投资者可以获得的财务回报就更具吸引力了。”

他补充道：“两三年前，由于利率高企，市场饱受价格差距的困扰——卖家可能要价100新元，而买家只愿意出价80新元，这20新元的差距太大，导致交易无法谈成。”

Lake 表示，现在，随着卖家调整预期，买家在定价上更具竞争力，价格差距已显著缩小，小到足以通过协商找到中间地带。

他表示，包括 CICT 和 Lendlease Global Commercial Reit (LReit) 在内的房地产投资信托基金（REITs）已变得更加活跃。

LReit 在去年11月以6.195亿新元首次收购巴耶利峇广场70%的股份后，又于今年2月以约1.164亿新元收购了该商场剩余的30%股份。

Song 说：“债务成本的降低增强了REITs的资产负债表和分配指标，使收购能够提升每单位派息（DPU），这鼓励了REITs进行更积极的投资组合再平衡。”

Hongkong Land 和 IOI 的举动也活跃了商业房地产市场。

今年2月，Hongkong Land 启动了一支规模为82亿新元的新加坡私募基金，专注于该市的优质商业资产。

该基金的种子资产包括该集团在滨海湾金融中心1号和2号塔楼、滨海湾联通广场、莱佛士码头一号和莱佛士连路一号所持有的三分之一股份，以及由卡塔尔投资局全资拥有的亚洲广场1号楼。

根据明地（Mingtiandi）的一份报告，Hongkong Land 目前正寻求在亚太门户城市通过类似的私募基金来发展其基金管理业务。首席执行官 Michael Smith 在5月12日的一个论坛上表示，该基金获得了投资者的支持，其规模有望从80亿新元逐步增长至150亿新元，并正在关注滨海湾的投资机会。

可售资产有限

JLL 的 Chua 表示：“市场上不乏资本或买家兴趣。如今的主要制约因素是，具有可持续租金增长的投资级资产供应有限。许多机构所有者，包括开发商、家族办公室和主权投资机构，都没有出售压力，可以持观望态度。”

他补充说：“因此，下一阶段的交易增长更有可能由卖方驱动，特别是那些进入赎回周期的私募基金，而不是由买方被迫部署资本所驱动。”

尽管中东地区紧张局势加剧，但投资活动基本上未受影响。

Lake 说：“我们没有遇到买家改变主意、退出交易或寻求更低价格的情况。”

“如果中东局势恶化，股市经历大幅回调，市场情绪可能会恶化，交易量可能再次放缓。但到目前为止我们还没有到那个地步，投资者似乎仍持半杯满的乐观看法。”

他补充说，新加坡继续受益于其作为资本避风港的声誉。

C&W 新加坡和东南亚研究部主管 Wong Xian Yang 表示，新加坡写字楼、零售和工业领域的稳健供需动态支撑着投资者的兴趣。

Wong 说：“未来供应量相当有限，而过去几年的需求一直非常强韧”，这带来了强劲而可观的收入流。

CBRE 的 Song 表示：“未来五年，强劲的租户需求和加速上涨的租金为新加坡写字楼市场提供了支撑。”

Wong 表示，今年和明年的新增写字楼供应量预计将远低于历史平均水平。预计到2027年，供应量将小幅增至约30万平方英尺，然后在2028年激增约240万平方英尺。

下半年活动料将回升

C&W 的 Poh 认为，随着一些资产目前正在市场上寻求买家，交易活动可能会在下半年回升。

在滨海盛景（Marina One），据说国库控股（Khazanah Nasional）和 Temasek 正为其综合项目的办公和零售部分寻求50亿至60亿新元的售价；据报道，莱佛士坊一号（One Raffles Place）的市场报价约为25亿新元。白沙浮广场办公大楼（Bugis Junction Towers）也正在以6.85亿新元的指示价出售。

JLL 的 Chua 表示，郊区零售资产因其稳定的必需性消费收入特征和潜在的价值主张，继续吸引着国内和区域资本。 目前市场上的待售物业包括兀里商场（Woodleigh Mall），而白沙购物中心（White Sands）也正在出售过程中。

CBRE 新加坡工业与物流资本市场执行董事 Loh Lee Fen 表示，近年来投资者对工业资产的兴趣一直很强劲，预计将继续保持这一势头。

她表示：“融资环境的改善显著提升了成本收益率指标，使投资者能够通过租金收入获得更大部分的回报，而不仅仅是依赖资本增值。”

尽管如此，JLL 的 Chua 提醒说，由于利率可能再次上升，风险依然存在。

“从结构上看，一个关键风险是买卖价差的扩大，因为没有出售紧迫性的卖家将其预期锚定在未来上涨的租金上。要实现持久复苏，最终需要更多有出售意愿的卖家，而这很可能通过私募基金的赎回周期来实现。”