随着新柔地铁系统即将竣工，兀兰关卡新工业中心初具雏形

【新加坡】随着台湾科技集团FIC Global（FICG）迁入兀兰关卡区，一个计划建在新加坡北部、旨在与新柔地铁系统（RTS Link）直接连接的新商业中心正初具雏形。

FICG计划在此开设其首个区域创新和供应链中心，同时保留其在边境对岸柔佛州的制造业和运营基地。

据悉，该集团将在这个占地35公顷（ha）的综合功能区内租用“相当大的空间”。该设施预计将容纳区域创新、战略采购、供应链管理与协调，以及客户与合作伙伴互动等职能。

在解释选择兀兰关卡的原因时，FICG告诉《商业时报》：“它为我们提供了一个理想的平台，能将我们在马来西亚的制造业务与新加坡在创新、人才、全球连通性、金融服务和供应链管理方面的优势连接起来。”

兀兰关卡是今年早些时候公布的一个项目，它位于新加坡北部，是一个占地35公顷的综合功能区，旨在服务那些将制造业设在柔佛州，同时将区域总部职能保留在新加坡的公司。

新柔地铁系统计划于2027年投入运营，将提供便捷的通勤方式。兀兰关卡的发展将利用这一优势，加强兀兰作为去中心化商业和工业节点的地位，并可能为北部地区的租户和投资需求带来溢出效应。

该综合发展项目将提供约20万平方米（sq m）的总楼面面积，包括灵活的工业和办公空间，其中约9万平方米位于现有的北海岸1号和7号楼内。

一个综合公共交通枢纽将连接新柔地铁站和兀兰北地铁站，以及商业和生活服务产业群设施。

办公空间、零售商场、巴士转换站和停车场预计将在2030年左右完工。

裕廊集团（JTC）的目标领域包括先进制造业、电子、人工智能、数码解决方案和精密工程，业务职能涵盖区域总部、研发、产品设计、原型制作和供应链管理。

裕廊集团表示：“多家公司已对兀兰关卡表示兴趣，因为它能够整合不同的业务职能，为员工提供便捷的通勤选择，并在业务扩张或发展时提供灵活性。跨境交通的便利性也增加了这些广泛的商业优势。”

JLL东南亚研究与咨询部主管Chua Yang Liang表示：“随着新加坡从低成本的劳动密集型生产转向更高附加值的活动，制造业的迁移多年来一直在发生。

“问题不在于制造业是否会转移，而在于新加坡是否仍能抓住那些能产生巨大经济回报的高价值环节。”

Colliers新加坡研究部主管Catherine He表示，新加坡必须继续向价值链上游移动，转向深度科技和先进制造业，以减轻经济空心化的风险。

她补充说：“像兀兰关卡这样的发展项目，可以通过提供专门建造、高度互联的环境，将柔佛的生产线与新加坡紧密相连，从而帮助新加坡实施这一‘防御策略’。”

对FICG而言，新加坡将作为区域协调和面向客户的平台，而柔佛州将继续作为主要的制造和运营基地。

该公司表示：“这两个地点将共同使FICG能够更快地响应客户，提高供应链的韧力，并支持我们在亚细安和全球市场的持续增长。”

Colliers的Catherine He预计，这种双子模式将变得“非常普遍”，因为企业寻求将新加坡的金融生态系统、连通性和研发人才，与柔佛州丰富的土地、较低的运营成本以及用于制造业和大规模物流的具竞争力的劳动力相结合。

Chua补充说，随着地缘政治紧张局势重塑全球贸易路线并暴露供应链的脆弱性，跨国公司正在使其制造业版图多样化，并建立战略性区域中心。

他指出，尽管有新柔地铁系统并且邻近柔佛，但交通限制可能依然存在。“跨境运营仍涉及移民程序和复杂的货物运输物流，并且仍然会面临长堤频繁的拥堵问题。”

去中心化？

除了促进跨境运营，兀兰关卡还可以加强该地区作为去中心化商业和工业节点的作用。

Colliers的Catherine He将该发展项目描述为“兀兰区域中心的经济引擎”，并补充说，这符合新加坡让工作更靠近住所的更广泛战略。

Chua预计，虽然兀兰关卡计划发展成为一个具有总部职能的综合中心，但这一转型需要时间。他说：“由于中央商业区（CBD）已建立的生态系统、声望、连通性和商业网络，要从那里吸引企业租户仍然具有挑战性。”

“兀兰关卡的战略位置使其在巩固跨境工业运营的高价值部分方面至关重要，但它所扮演的功能比更广泛的综合商业中心更为专业化。

“它是新加坡去中心化战略的一个功能性组成部分，与其他去中心化节点如巴耶利峇、纬壹科技城或裕廊湖区（JLD）有所不同。”

Colliers的Catherine He表示，虽然裕廊湖区和裕廊创新区广泛专注于成为新加坡第二个用于商业运营和专业服务的中央商业区，但兀兰关卡的租户类型是“为需要与马来西亚进行高频实体和运营连接的物流、供应链管理和先进制造业量身定制的”。

潜在的房地产溢出效应

柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）的发展，也可能对北部更广泛的工业房地产市场产生溢出效应，尤其是在跨境活动增加推动新租户需求的情况下。

Catherine He引述新加坡企业发展局（Enterprise Singapore）的数据指出，自柔佛-新加坡经济特区协议签署以来，联合项目办公室及其马来西亚对应方已记录了超过1000次查询。

Chua补充说，JLL的各业务线已看到“对柔佛州的显著兴趣和问询”，尤其来自物流和第三方物流公司。

Chua指出：“增强的跨境流动推动了对仓储、配送中心和物流协调设施的需求，因为管理跨辖区货物运输的公司需要在两边都设有中转基础设施。”

他说，这也增加了对灵活工业空间的需求，以支持原型制作、小批量生产，以及最终组装、定制、质量控制和包装等活动。

这种需求最终可能转化为兀兰工业房地产更高的租金和资本价值。

Catherine He说：“随着各公司争相靠近新柔地铁系统和柔佛-新加坡经济特区走廊，拥有现代化、位置优越的资产的业主应该会看到交易活动增加，租金/价格也会上涨。”

Chua预计，任何收益都将首先体现在更高质量的资产上。具有重建为更高规格用途潜力的现有房产也可能吸引投资者兴趣。

但他指出，如果兀兰关卡和其他开发项目带来的额外供应超过需求，可能会减缓租金增长。

目前，关于柔佛-新加坡经济特区推动兀兰工业租金上涨的证据仍然好坏参半。

多用户工厂显示出最明显的租金强劲增长迹象。

根据JLL的数据，自2020年第三季度新柔地铁系统恢复建设以来，包括兀兰在内的第25邮区的租金中位数已上涨86%，超过了全岛47%的涨幅。

自2023年第四季度首次宣布柔佛-新加坡经济特区以来，兀兰的多用户工厂租金上涨了13%，而全岛的涨幅为9%。

然而，兀兰的单用户工厂租金则表现滞后，涨幅低于全岛水平。

从2020年第三季度起，兀兰的仓库租金中位数上涨了58%，而全岛涨幅为29%。然而，自2023年第四季度以来，兀兰仓库租金上涨了6%，落后于全岛9%的增幅。