莱佛士坊一号料将上市出售，估价23亿至24亿新元

【新加坡】在利率下降的推动下，房地产投资情绪有所改善，预计今年中央商业区将有另一项位于黄金地段的大型办公资产上市出售。

据了解，位于莱佛士坊地铁站上方并有地下通道直达的莱佛士坊一号（One Raffles Place），其所有业主已达成一致，并已委任世邦魏理仕（CBRE）和仲量联行（JLL）为联合营销代理，以寻找买家。

该资产（100%权益）的指示性价格预计在23亿至24亿新元之间。

莱佛士坊一号包括两座办公塔楼（分别为62层和38层）和一个六层零售裙楼。

据称，其总净可出租面积约为875,000平方英尺。

该开发项目位于四块土地上，地契性质各不相同——一块为841年租赁地契（自1985年11月起），另外三块为99年租赁地契（两块自1983年5月起，第三块自1985年11月起）。

所有权结构

OUB Centre（OUBC）是莱佛士坊一号的注册业主，为其自身持有该物业81.54%的实益权益。剩余的18.46%实益权益由OUBC以信托方式为大华银行（UOB）持有。

大华银行持有OUBC 10%的股份。

OUBC的最大利益相关者是OUE房地产投资信托（OUE Reit），后者通过其全资子公司间接持有83.33%的权益。这使得OUE Reit在莱佛士坊一号中拥有67.95%的有效权益。

OUBC的其他股东包括UOL Group（4.67%）和Khattar Holdings（2%）。

大华银行及其部分子公司在莱佛士坊一号的办公塔楼中租用了一些空间。

塔楼的租户包括中国人寿保险（新加坡）（China Life Insurance (Singapore)）、中化国际（海外）（Sinochem International (Overseas)）、Summit Asia Pacific和Pertamina International Marketing and Distribution。Virgin Active则位于二号塔楼。

六层零售裙楼（包括一个地下层）的租户包括餐饮店、Little Farms、The Whisky Distillery、葡萄酒零售商Bottles & Bottles、茶姬（Chagee）、IWG旗下的灵活办公空间品牌Spaces以及医疗/牙科诊所。

根据OUE Reit发布的2025年下半年及全年业绩信息，截至2025年12月31日，OUBC在莱佛士坊一号中持有的81.54%权益估值为19.3亿新元，按净可出租面积计算，相当于每平方英尺2,745新元。

《商业时报》（BT）的粗略计算显示，该资产100%权益的估值接近24亿新元。

莱佛士坊一号目前的总建筑楼面（GFA）接近130万平方英尺，约为地盘面积的17倍。这已超出市区重建局（URA）2025年发展总蓝图为该商业区地块设定的15.0的总容积率。

重建角度

虽然该资产本身不具备直接的重建潜力，但如果与邻近地块合并，重建方案或许是可行的。

一个潜在的候选人可能是未充分开发的马六甲街22号（22 Malacca Street），那里现在是16层楼高的RB Capital Building。

一项结合这两项资产的重建计划，或有资格申请市区重建局的战略发展激励计划（Strategic Development Incentive Scheme），该计划提供额外总建筑楼面等奖励。

合并后的地块可开发为一个以甲级写字楼为主的项目，拥有大面积楼板和最新的环境可持续性认证。

莱佛士坊一号的典型办公楼板面积相对较小，较高的1号塔楼约为9,000平方英尺，2号塔楼约为11,000平方英尺。

另一种方案是，对于莱佛士坊一号本身，一些潜在投资者可能有兴趣对其进行大规模翻新，特别是对于建造时间较早的1号塔楼。

莱佛士坊一号1号塔楼高280米，是新加坡最高的建筑之一。该开发项目过去被称为华联银行大厦（OUB Centre），是华联银行（OUB）的总部和总行所在地。

历史

该项目由OUBC开发，该公司于1980年6月成立，是华联银行（OUB）与其联营公司华联企业（OUE）以51:49的比例成立的合资企业。早前的新闻报道指出，科威特投资局（KIO）在1984年10月项目动工前，购入了OUBC 33.33%的股份。

根据OUBC网站的信息，华联银行大厦（即现在的莱佛士坊一号）于1986年竣工。这个由Kenzo Tange设计的开发项目包括一个六层零售裙楼、一座面向莱佛士坊的60层塔楼，以及一座位于马吉街（Market Street）和珠烈街（Chulia Street）交汇处的五层建筑。

2001年，在新加坡鼓励本地银行合并以应对外国银行竞争的背景下，大华银行（UOB）成功对华联银行（OUB）发起了善意收购。

新加坡的银行在2000年中期也被要求将其金融业务与非金融业务分离。它们必须将持有的非金融实体股份削减至不超过10%。

2006年，大华银行将其在华联企业（OUE）的55%股份出售给印度尼西亚力宝集团（Lippo Group）与马来西亚大亨Ananda Krishnan的合资企业；该合资企业随后对华联企业发起了全面收购。

然而，力宝与Krishnan的关系后来恶化；2010年，Riady家族的力宝集团收购了Krishnan在华联企业的所有股份。

与此同时，大华银行在2006年10月下旬表示，已将其在OUBC的股份减持至10%。该银行与United Facilities一起，将OUBC 4.67%的股份出售给United Overseas Land（现称为UOL Group）。大华银行还向Khattar Holdings出售了OUBC 2%的股份。

2008年，OUBC和大华银行联手开发一座全新的38层办公楼——二号塔楼，以取代位于马吉街旁的五层建筑。已故Tange的儿子Paul设计了这座新塔楼，并于2012年竣工。

在建造二号塔楼的同时，原有的60层高的一号塔楼增加了两个新楼层和一个屋顶观景台。六层高的购物商场也进行了翻新，并于2014年重新开业。

这三个部分合在一起被重新命名为莱佛士坊一号。

2015年，科威特投资局（KIO）将其在OUBC的33.33%股份出售给华联企业（OUE），后者的持股比例增至83.33%。华联企业随后将其全部OUBC股份出售给其保荐的房地产投资信托OUE Commercial Reit (OUE C-Reit)。

2019年，OUE C-Reit与OUE Hospitality Trust合并。2024年，OUE C-Reit更名为OUE Reit。