从购物天堂到商业新址——乌节路的企业吸引力日益增强

【新加坡】乌节路或许仍以精品店而非会议室闻名，但越来越多的企业租户入驻，表明其正崛起成为一个新的商业地址。

咨询业巨头 Deloitte Singapore 也将很快加入这一行列。其位于传统中央商业区（CBD）OUE Downtown 的租约将于2026年底到期，届时公司将从珊顿道迁至 Orchard Central。从2027年起，Deloitte 将入驻这栋12层建筑的多个高层楼面。

在此期间，Deloitte 将把一部分员工迁至乌节路的 JustCo Place。

Deloitte 的一位发言人告诉《商业时报》，公司在决定搬迁时考虑了多项因素，包括交通便利性、连通性、员工体验以及未来的空间需求。

该发言人补充说：“此次搬迁是我们对新加坡更广泛投资的一部分。”他表示，随着计划的逐步成形，公司将分享更多信息。

在 Deloitte 之前，已有各行各业的公司将乌节路作为其大本营。

Colliers Singapore 董事经理 Bastiaan van Beijsterveldt 指出，这个黄金零售区历来吸引了财富管理和私人银行集团（如 UBS、HSBC 和 Citi）、消费品、奢侈品和生活服务产业群品牌的区域总部，以及灵活办公空间运营商。

他说：“对于这些行业而言，面向客户的形象、步行可达的设施以及邻近富裕住宅区的重要性，往往不亚于靠近客户或服务提供商。”

尽管如此，房地产顾问观察到，这类搬迁更多是公司的个别行为，而非大规模撤离中央商业区的迹象。

CBRE 东南亚及新加坡研究部主管 Tricia Song 表示，由于“生态系统优势、声望以及邻近客户”，中央商业区仍然是金融、法律服务、大宗商品和许多跨国公司总部的首选办公地点。

她并未观察到从莱佛士坊、滨海湾或珊顿道向乌节路地区“大规模迁移”的现象，这使得 Deloitte 的决定显得尤为重要。

Song 说：“这反映出租户越来越愿意评估传统中央商业区以外的地点，尤其是在重视工作场所体验、人才吸引力和交通便利性的情况下。”

办公空间运营商 Industrious 亚太区增长副总裁 Yvan Maillard 表示，鉴于市区甲级写字楼供应紧张且租金坚挺，企业对办公空间的选择范围也已扩大到中央商业区以外。

CBRE 的数据显示，第二季度核心中央商业区甲级写字楼租金连续第六个季度上涨，环比增长0.8%至每月每平方英尺12.50新元。今年上半年，租金累计上涨1.6%。

与此同时，后续供应有限。邵氏大厦（Shaw Tower）将是2026年唯一竣工的主要甲级写字楼，而 Newport Tower 则是2027年唯一建成的非分层地契开发项目。下一波可观的供应——The Skywaters、The Clifford、One Comcentre 和 Union Square Central——预计要到2028年才会出现。

Beijsterveldt 表示，对于那些租约在2026年至2028年间到期的大型租户而言，他们可能会越来越多地考虑市区边缘和非中心地段，而乌节路对于寻求大面积连续空间的企业来说，是一个“自然而然的备选地点”。

该区域多样化的设施也增强了其吸引力。

总部位于邵氏中心（Shaw Centre）的招聘专家 Adecco 指出，乌节路提供了丰富的餐饮选择——“从5新元一盘的杂菜饭到米其林三星的用餐体验”，此外还有零售、托儿、康养和日常便利服务。

该公司表示：“（这）创造了一个充满活力的环境，为员工的职业和个人生活提供了支持。”

企业服务提供商 FidCorp 的董事 Landy Zhang 认为，公司位于豪杰大厦（Orchard Towers）的中心位置是其过去五年来能够留住所有员工的关键因素。

更广泛的企业组合

创始人兼首席执行官 Kong Wan Sing 表示，早在2020年 JustCo 在 The Centrepoint 开设共享办公中心时，市场对非中央商业区办公地点的兴趣就已经开始显现。同年，这家共享办公运营商将其总部从滨海盛景东座（Marina One East Tower）迁至该中心。

Kong 说，需求主要来自中小企业、消费品牌或希望吸引年轻人才的公司。

在 Industrious 位于义安城（Ngee Ann City）的共享办公地点（于2018年6月开业），Maillard 注意到租户组合非常多样化，包括家族办公室、投资公司、教育和培训机构，以及媒体、营销和创意机构。

他说：“对于那些无需直接入驻中央商业区的专业公司而言，乌节路作为一个交通便利、四通八达且设施齐全的中心地段，具有十足的吸引力，而且租金和价格也略有优势。”

迄今为止最重大的搬迁是 UBS 在2021年将其位于槟城路9号（9 Penang Road）的办公设施扩大至38.1万平方英尺，汇集了超过3000名从事财富管理、投资银行和资产管理的员工。

UBS 新加坡人力资源主管 Karin Samero-Suter 表示：“我们的搬迁……反映了我们对新加坡的长期承诺。新加坡在 UBS 的区域战略以及我们在亚洲的持续增长目标中扮演着举足轻重的角色。”

如今，该新加坡办事处是该银行在亚太地区的两大全球财富管理国际记账中心之一，也是其投资银行业务的南亚总部。这里还设有 UBS 大学（该行在亚太区最大的学习与发展中心）以及 UBS 人工智能与转型工厂（其全球首个创新工厂）。

同样，Adecco 于2018年将其先前分散在几个分支机构的业务整合到邵氏中心（Shaw Centre）的旗舰办公室，占据了该建筑的多个楼层。

争议解决律师事务所 Oon & Bazul 则更有意识地选择脱离中央商业区。该事务所在罗敏申路（Robinson Road）的城市大厦（City House）办公18年后，于今年收购了 VisionCrest Orchard 一个1万平方英尺的办公空间，并于7月中旬迁入。

执行合伙人 Bazul Ashhab 表示，该事务所曾考虑过在多个主要开发项目中租赁办公场所，包括滨海湾金融中心、国浩时代城和丹戎巴葛的吉宝南中心，或者在 Solitaire on Cecil、三星中心和新达城购买办公空间。

他说：“我们最终选择了 VisionCrest……并不是因为它更便宜。”购买需要大笔首付，而 VisionCrest 办公楼的每平方英尺价格与中央商业区的甲级分层地契办公室相当。

“然而，在中央商业区待了24年后，我们认为现在是时候树立我们的旗帜，掌握自己的办公场所，为公司下一阶段的成长创建一个永久的家园了。”

Bazul 表示，乌节路地区提供了“中心地理位置，但又不必完全沉浸在交易型法律圈中”。这里离最高法院和麦士威议事厅依然很近，同时又能获得与其“机密、高强度工作”和客户群相匹配的私密性、空间和便利性。

他补充说：“滨海湾将继续是一个杰出的金融区。然而，乌节路正稳步崛起，成为一个全球财富、可信机构、专业服务和高价值咨询工作自然汇聚的区域。”

供应紧缩

尽管如此，乌节路地区合适的办公空间供应有限，这仍然是一个制约因素。

CBRE 的数据显示，截至第二季度，该区域的办公楼存量约为520万平方英尺，仅为核心中央商业区3300万平方英尺的六分之一。空置存量为185,684平方英尺，而核心中央商业区为150万平方英尺。

乌节路地区预计将新增120万平方英尺的办公空间，但这将在2028年至2030年间逐步交付。与此同时，核心中央商业区将在2027年和2028年新增约66万平方英尺的办公楼存量。

Cushman & Wakefield 研究主管 Wong Xian Yang 表示，One Comcentre 和东陵购物中心的重建项目预计将增加约100万平方英尺的甲级办公空间。

其中，One Comcentre 或许能为市场需求提供一个早期测试。该项目是对新电信（Singtel）Comcentre 总部的重建，自1979年以来，该总部一直位于索美塞地铁站附近的埃克塞特路（Exeter Road）。新电信将作为主要租户，占据总开发面积的30%。其合资伙伴 Lendlease 将提供开发、建设、物业和资产管理服务。

Lendlease 开发总监 Debra Ma 表示，整个新加坡市中心甲级写字楼空间的短缺，加上租户对可持续性、工作场所体验和数字连接日益增长的重视，为该项目的商业可行性提供了支持。

One Comcentre 将向第三方企业租户提供约5.4万平方米的办公空间，以及2万平方米的生活服务与零售空间。正式的市场营销和租赁工作将于2026年第三季度启动。

新电信集团首席企业官 Gan Siok Hoon 表示，公司对迄今为止“强烈的市场反响感到非常鼓舞”，收到了来自各行各业的兴趣，包括科技和人工智能、银行、保险以及快速消费品等。

“这些公司目前分布在新加坡各处的办公地点，这表明新的 Comcentre 有能力吸引其直接辐射范围以外的需求。”