英国学生公寓市场的盛宴结束了吗？新加坡投资者在专门建造的学生公寓 (PBSA) 市场面临前景分化

【新加坡】 英国学生公寓行业“水涨船高”的繁荣景象正在慢慢消退，在这个曾吸引数个新加坡投资者大举押注的市场，增长已显乏力。

在经历了多年因市场供应不足而引发的基础广泛的扩张后，专门建造的学生公寓 (PBSA) 行业正进入一个更具选择性的阶段。在一些城市，持续的床位短缺继续支撑着租金和入住率，而在另一些城市，负担能力压力、需求疲软和新增供应则构成了挑战。

这一转变发生之际，学生总体需求在疫情后激增后开始恢复常态，而与此同时，市场参与者扩张带来的新增供应正陆续入市。

例如，在诺丁汉，据学生住宿慈善机构 Unipol 的前首席执行官 Martin Blakey 估计，对一年级本科生住宿的需求已从2022/2023学年的新冠疫情时期高峰46,295个床位，下降至2025/2026学年的42,290个床位。

在此期间，诺丁汉的 PBSA 供应增加了超过7,700个床位，占英国所有新建床位的13.8%。  

房地产咨询公司 CBRE 表示，由于学费政策的变化，一些欧盟学生选择到其他地方学习。根据英国脱欧后的规定，在英国学习的欧盟学生需支付与国际学生相同的学费。英国在2016年公投后，于2020年正式脱离欧盟。

也有更多的学生选择住家里。在四月发表的一篇文章中，Blakey 指出，计划在家居住的一年级学生的分享计划从2016年的32.9%上升至2025年的35.2%。

他说：“尽管这看起来不是一个大的转变，但仅此一项就导致了约24,000个床位的需求下降。” 他估计，如果将此应用到为期三年的典型本科生群体，这可能意味着需求减少约72,000个床位。

这些变化的动态已经体现在运营表现上。

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Far East Orchard (FEOR) 正通过分阶段收购管理着约55,000个床位的英国运营商 HFS，致力于成为英国最大的市场参与者之一。FEOR 目前持有 HFS 84%的股份，并计划在2030年前收购剩余的16%股份。

它还拥有13处资产，共计超过3,700个床位。根据 FEOR 的第一季度业务更新，其自有投资组合在2025/2026学年的入住率降至88%，低于上一年的92%。2026/2027学年的预租情况“略微领先”于去年同期。

Unite Group 是英国最大的 PBSA 供应商，在29个大学城和城市拥有约71,000个床位。该公司在二月份表示，2025/2026学年入学的英国18岁青年人数创下历史新高，本科新生数量增长了2%。

但该公司补充说，这一增长被面向国际研究生的销售疲软以及更多学生选择住家所抵消，这对排名较低的大学造成了更沉重的压力。

对 Unite 而言，2025/2026学年的入住率从一年前的97.5%降至95.2%。同期租金增长也从8.2%放缓至4%。

Unite 预计2026/2027学年的入住率将接近其93%至96%指引区间的下限。租金增长预计也将处于其2%至3%区间的下限，这意味着同比收入增长为0%至2%，而此前的指引为0%至4%。

该集团表示，空置情况主要集中在三个区域性城市——莱斯特、诺丁汉和谢菲尔드——这些地方“需求疲软，同时现有和新增供应量都很高”。

该公司还观察到，新建筑以及进行过重大资本项目的建筑入住率较低，在竞争更激烈的市场中，这些物业的出租速度较慢。

目前在英国27个城市拥有约17,000个床位的 Mapletree Investments 指出，在某些较大的区域性市场中，正出现“更为平衡”的状况。这些市场的新项目交付一直很活跃，且学生群体的国际多元化程度较低。

一位发言人表示：“这种情况在伯明翰和利物浦的部分地区，以及诺丁汉和谢菲尔德等一些二线大学市场最为明显，这些地方的供应追赶需求的速度更快。”

该集团目前正在出售一个英国和美国的资产组合，该组合在初始时共计约14,000个床位。这是其投资于全球学生公寓的一只封闭式基金到期清盘的一部分。

该发言人表示，Mapletree 仍然致力于学生公寓领域，并已将其确定为四个核心领域之一，不会退出该行业。该集团还计划组建一支英国学生公寓基金，其投资组合将包含服务于罗素大学集团的保费资产。该基金目标是在年底前完成募集。

Mapletree 认为，牛津、剑桥、布里斯托、爱丁堡和杜伦等全球知名的大学城市拥有最强劲的长期基本面。“这些市场继续呈现供应不足的状况……需求保持结构性强劲，而供应则受到限制。”

新加坡上市公司 Centurion Corp 在英国拥有一个投资组合，包括10处资产，共2,782个床位，分布在曼彻斯特、诺丁汉、利物浦、纽卡斯尔和布里斯托。

首席执行官 Kong Chee Min 表示：“诺丁汉和布里斯托是近年来新增供应入市、使市场更接近平衡的城市范例。”

Kong 预计，尽管过去两年的续租租金增长强劲，但“随着整个行业恢复常态”，租金增长将会放缓。

对 City Developments Ltd (CDL) 而言，截至2026年3月，其投资组合在2025/2026学年的平均入住率已从上一年的90%降至82%。CDL 在伯明翰、坎特伯雷、考文垂、利兹和南安普敦拥有六处 PBSA 物业，共2,368个床位。

在过去三年中，Centurion 的英国 PBSA 投资组合的财务入住率一直保持在90%以上，在2024财年、2025财年以及2026财年第一季度达到了98%。

其专注于纯居住领域的信托 Centurion Accommodation Real Estate Investment Trust (Reit) ，其在英国的八项 PBSA 资产也录得了99%的入住率。

金钱的考量

在经历了几年的租金上涨和更广泛的生活成本压力之后，负担能力成为一个关键的压力点。

CBRE 表示，这些压力正促使学生在预订周期的后期才预订住宿，并寻求激励措施，而运营商也越来越多地提供这些措施。这些激励措施包括本地食品券和自行车租赁，以及在完成预订时提供高达1500英镑（2575新元）的现金返还。

学生们也在寻找其他更便宜的住宿选择。

英国房地产联合会 (British Property Federation) 的一份报告显示，在全英国的“建后出租”(BTR) 多户住宅中，学生占租户的30%，在利兹等一些城市地区，这一比例高达40%。

独立智库高等教育政策研究所 (Higher Education Policy Institute) 主管 Nick Hillman 在二月份表示，对于学生公寓供应商来说，“盛宴已经结束，即使宿醉的感觉尚未完全显现”。

Hillman 指出，更高的建筑和监管成本以及利率推高了新住宿的价格，使得其他国家或共享居住和 BTR 等选择看起来更具吸引力。

加的夫是一些投资者仍认为有增长空间的市场之一。

该市各大学约有40,000名学生，但床位约20,000个，且大部分现有存量房龄较老。约有17,500个床位房龄超过10年，只有约3,000个床位比这更新。

新增供应有限。据投资公司 Harris Associates 称，加的夫更广泛的在建项目有1,287个床位，处于不同的规划和审批阶段，其中包括新加坡上市公司 Elite UK Reit’s 计划在纽波特路兴建的拥有348个床位的设施。

运营商现在正将资本集中在大学覆盖范围更广、学生需求更具韧性的城市。

Unite 的目标是在中期内，将其投资组合中偏重于高入学门槛大学的分享计划从目前的67%提高到80%。该公司表示：“这一调整是我们恢复更高入住率的关键促成因素。”

与此同时，Unite 指出，新的 PBSA 供应量比疫情前水平下降了50%，这反映了建筑和融资成本上升以及审批延迟带来的可行性挑战。

公司补充说：“现在伦敦以外的新 PBSA 开发项目，周租金至少需要达到230英镑才具有可行性，这意味着许多市场的新 PBSA 供应前景黯淡。”

Kong 表示，尽管 Centurion 将继续在英国寻找机会，但“在融资成本高企压缩收益率，且 PBSA 资产继续备受机构基金追捧的环境下，我们可能会选择推迟收购”。