市场论


上月传出香港最大房地产发展商为购房者提供高达120%的房贷消息，让市场为之一震。转眼另一个发展商又推出高达楼价123%的按揭。随着近月发展商纷纷推出各类高成数按揭，香港金管局终于在6月20日发声，提醒市民申请这些计划时需警惕风险，并表示金管局与银行正研究是否需要推出措施，加强银行对这类发展商提供融资的风险管理。


金管局副总裁阮国于6月20日提到，近期发展商提供的各类按揭贷款计划，包括有高达九成半按揭及超过楼价的贷款，买家甚至毋须通过压力测试或豁免提供任何入息证明等。事实上，金管局在2015年3月已向银行发出指引，对于从事按揭贷款业务而没有遵守金管局物业按揭监管措施的财务公司，银行不可直接或间接提供融资。


该指引发布后，香港银行在向发展商放贷时，一般都会列明不可作按揭用途。尽管如此，若发展商以营运资本名义或其它用途向银行融资，银行很难追踪他们的资金动向。


购房贷款增长低落


物业发展融资反暴增


根据香港金管局数据，截至3­月份用于购买住宅楼宇的贷款按年增长率也跌至2014年9月以来最低的7%，这与年初楼市表现疲弱不无关系（首季楼市成交量按年跌63%）。相反的，截至3月份，用于住宅物业发展及投资的贷款却录得2014年12月以来最高增长率8.7%。这背后原因可能有两个。


最主要的固然是发展商建筑活动的增加。数据显示，首季私人住宅动工量按年增长12.15%，可见房地产发展商在政府的支持下，正着力于新屋建设，以助政府达成未来私人房屋供应量大增的目标。那么大部分借款应该还是用在房地产发展和投资上。


其次，其中也有可能是房地产发展商为了刺激短期房屋销售，把向银行借来的款项贷一小部分予买房者。不过，房地产发展商用于住宅物业开发和投资的贷款与用于购买住宅楼宇的贷款之比，仅由去年12月底的42%稍微上升至43%。


在大部分资金用于实际房地产发展的前提下，相信发展商按揭与银行按揭比率仍然较低。而实际上，尽管发展商目前提供高成数按揭给买家，这些按揭应收帐款只占其资产0.3%至0.5%，不会对发展商的资产负债表构成过大影响。（上篇）


（华侨银行研究报告）