使用高成数按揭的买房者多数是无法支付香港金管局要求的40%首付，因此他们是无法通过银行按揭买房的市民。


在经济前景和就业环境不明朗的背景下，加上美国未来几年持续加息，这部分市民的违约风险将有升无减，从而也会间接拖累银行业信贷质量。那么，金管局似乎还是有必要出手干预发展商为买家提供高成数按揭的行为。市场预期金管局或从利率及资本下手，增加发展商贷款成本，同时使银行加权风险上升，从而打压银行放贷予发展商的意欲。


可幸的是，买房者还是谨慎的偏多。据中原地产住宅部，仅约一成人对120%的高成数按揭计划感兴趣。


另外，随着首季美联储加息预期降温，3月银行出现H按（即按揭利率基于一个月HIBOR）的减息潮，带动了4月房屋成交量的反弹（按月大涨89%），进而促使银行新批核贷款宗数和总额分别按月增长26.8%和28.4%，反映出银行按揭仍然是潜在买房者的首选。似乎，金管局打击罕见的高成数按揭行为也没那么迫切。


不过，无论是房地产发展商提供高成数按揭还是银行减按揭利率，都清晰地映射出香港楼市的疲态，以及居民于楼市的疲弱购买力。居高不下的失业率和日益萎靡的零售业意味着居民买房能力将进一步减弱。


这么看来，随着二手减价盘逐渐被消化，近期成交量的反弹将难以延续，那么发展商使出高成数按揭的招数也将无法避免。


在目前楼市低迷的情况下，若金管局通过提高发展商贷款成本对其进行施压，或影响政府达成扩张未来数年楼房供应的目标，将令楼市雪上加霜。


因此，目前较适宜的做法或是加强银行的贷后追踪或强化买家对该等风险的意识。


同时我们也认为，就目前发展商自身的资金状况，仍允许其在合理的程度上向部分买家提供高成数按揭，只要发展商自身能负担其提供给买家的按揭贷款带来的风险，相信金管局不需要太过担忧。


此外，考虑到发展商此类行为的最终目的不过是为了刺激房屋销售，香港金管局适时撤回逆周期调控策略可能也是一个遏制发展商放贷行为的方法。（下篇）


（华侨银行研究报告）