市场论
谢栋铭
3月香港银行业出现H按（按揭利率基于一个月香港银行间同业拆借利率）的减息潮，带动房屋成交量反弹，进而促使5月银行新批核按揭贷款宗数和总额分别按月续升17.5%和16.5%。
近期成交量的增长集中于中小户单位。由于贷款利率持续低行，且楼价较去年9月的高位回落了11%，因此吸引不少自住买家入市。
英国退欧阵营胜出之后，市场波动率上升，有人开始忧虑香港楼市或急速下挫。然而，紧接着退欧公投的周末期间，一个新楼盘售出逾90%，可知英国退欧对香港楼市买家并没有带来直接影响。
反而，若中短期内退欧拖累英国和欧盟的经济，并对全球其他地区经济带来溢出的负面效应，那么可能加剧香港经济的不明朗因素，从而进一步打击楼市买家信心。
但就数据上看，虽今年1月至3月，欧盟在香港主要出口市场中名列第二，但占比仅达9%。与中国大陆所占比率53%相比，可谓小巫见大巫。另外，尽管香港对英国的服务出口占总额的6.6%，却远低于中国大陆的占比40.3%。简而言之，对于香港前景而言，中国大陆经济放缓的影响，远多于退欧带来的影响。
从另一个角度看，英国退欧甚至还可能为香港楼市带来短期的利好。首先，退欧引起的人民币贬值担忧，以及大陆一线城市和香港楼市价差日益缩小，可能推动更多大陆客来港买房。其次，目前退欧的影响暂时还难以确定，而真正退欧也还需要冗长的程序。在这样的情况下，美国联储局加息的步伐可能被一再拖慢。根据历史数据显示，美国一旦展开加息周期，一个月HIBOR至少滞后半年以上才呈现持续升势。
当然，受退欧影响，在港英国企业或与英国有密切业务往来的在港企业可能面临撤资风险。
但只要美联储推延加息计划，加上港元可能作为美元的替代品成为投资者的避风港（英国退欧投票结果公布当日，港元是继日元之后表现最佳的亚洲货币），相信一两年内HIBOR急速上升的机会十分小。所以，低息环境将对楼市需求带来一定支撑，从而有助楼市更缓慢地调整。
回顾2004年至2006年美联储的加息周期期间，按揭拖欠率不仅没有上升，而且由2004年6月的0.57%下降至2006年6月的0.2%。因此我们相信短期内银行业住宅按揭拖欠率（2016年5月仅为0.04%）不会出现显著上升。
最后，虽然申请高成数按揭的比率增加，但今年5月按揭比率仅由去年12月的50.1%稍微上升至51.8%，相信香港银行业的按揭贷款业务仍面临较低信贷风险。
（作者为华侨银行经济师）