市场论


香港零售业表现继续差于市场预期，可见零售业的寒冬仍未结束。今年6月份，香港零售销售额按年下跌8.9%，为连续第16个月录得下跌。


今年上半年，整体零售销售额按年下跌10.5%。奢侈品销情惨淡依然是香港零售业萎靡不振的罪魁祸首。6月份珠宝钟表类奢侈品销售按年下跌20.4%，为连续21个月收缩，而是连续第10个月录得双位数负增长。香港零售部门的萎缩与香港旅游业境况密不可分。


今年以来，中国经济增长放缓，反腐行动的持续推行，叠加人民币贬值预期的升温，使得香港对大陆游客逐渐失去了吸引力。香港旅游发展局数据显示，今年上半年，大陆访港旅客同比减少10.6%，由于大陆访港旅客占总访港旅客约78%，大陆访港旅客人次的大幅减少自然重挫香港零售业。


这到底为香港零售商带来多大压力，从零售商的财报中便可看出。香港最大的化妆品零售商莎莎国际控股最新公布至今年3月31日的财报显示，本财年利润为3亿8300万港元（6653万新元），较上财年的8亿3900万港元大幅下挫54%。可见香港零售商的利润在这次零售业的萧条中已遭腰斩。


在这样的背景下，香港商铺市场自然并不乐观。尽管香港物业估价署的数据显示，至今年5月份香港商铺租金按年仅下跌2.6%，背后原因可能是一些业主宁愿空置商铺也不愿意低价出售或出租。然而，零售业状况一直不见好转，且部分商家更扬言把商铺转移至民居区域，这似乎使得业主们开始放下姿态。其中不少核心区街铺租金降幅明显。


铜锣湾有商铺的铺租降幅达53%，叫租从38万港元减至18万港元。更有消息指出，中环部分商铺铺租折扣达55%。另外，中原商铺部也指出，铜锣湾商铺业主租金叫价于大半年内下降43%，其区内整幢楼租金减半出租。显然，在世道不好的情况下，业主也只能让步。


短期内，我们预期中国反贪行动将继续影响大陆旅客访港兴趣和在港消费，日韩旅游业的兴起，也使得香港对大陆客吸引力日益下降，加上香港就业前景不明朗，使本土客消费欲望大减，以及网购逐渐成为主要消费渠道等，这些因素都将继续拖累港零售业。因此，我们认为商铺情况将不如楼市般出现技术性反弹，反而可能加速下滑，今年年底租金跌幅或将扩大至10%或以上。


华侨银行报告