市场论
对于香港而言，2047是一个十分敏感的数字。
香港回归时，中国大陆制定“五十年不变”的协议。2047年正好是1997年后的第五十个年头。在此之前，许多规则必须重新制定。政治层面上的变动将成为全球焦点，这也是为什么最近立法会选举受到高度关注。就本届立法会首次当选的本土派成员而言，他们的政纲则是希望在2047年之前香港能够自主决定未来，而不是从“一国两制”转换成“一国一制”。当然，除此之外，相信不少市民和投资者也十分关心香港的地契问题。
香港物业地契分为多种，部分具有75年、99年、150年或999年固定年期的土地没有续租权利；另外也有75年、99年或150年的土地有权再续租相同的年期。后期，港岛及九龙市区的土地契约，已统一定为75年。在1997年7月1日至2047年6月30日期间约满的土地可免补地价，仅缴付应课差饷租值3%的年租即可续期。而在1997年6月30日前届满又没有续期权的土地契约也同样无需补地价，只需每年交3%地租，则可自动续期至2047年6月30日。所以香港大部分物业的地契于2047年6月底便到期。
银行或收紧贷款年期上限
为应对地契风险，2012年9月香港金管局把按揭年期上限收紧为30年。对于2047年6月底到期的大批土地如何续期，到期是补地价还是仅需交地租仍未有定论，因此2017年起买房者可能会开始踌躇。对于在2047年到期的土地上落成的新楼盘而言，其销情也可能因此受打击。此外，银行或逐年收紧新批核按揭贷款的年期上限，变相遏制部分买房需求，从而对整个楼市带来负面影响。
美联储若加息
按揭合约期或延长
今年初香港楼市经历了一轮调整，随后银行减息潮和新楼盘陆续推出使楼价再度反弹。楼价居高不下，导致许多中下阶层居民仍然面临买房难的问题。当然，还是有不少迫切想要有自己安乐居的市民，赶在这轮楼市进一步反弹之前，加杠杆买房。7月新批按揭贷款按揭比率由去年的50.1%上升至53.3%。庆幸的是，在低息环境下，即使加杠杆，平均贷款合约期还是能维持在305个月左右。
然而，今年年底或明年初美联储重启加息周期的机会较大，届时按揭合约期可能相应延长，否则买房者供款压力将有所增加。上一个加息周期期间（2003年末至2007年中），平均贷款合约期则由2003年12月的214个月，上升至2007年6月的245个月。再者，假若当局的最终决定是将所有到期土地契约通过补地价的方式续约，这笔费用很可能部分转嫁到买家身上，使香港中低阶层买房难上加难。
地契风险对银行按揭业务条规和香港整体楼市的影响，在未来数十年内都将成为关注焦点。当然在解决关于2047年后香港法规和政局问题之前，就地契问题制定的新政策似乎还是有无效的风险。
（华侨银行研究报告）
