市场论


美联储在议息会议上继续按兵不动，这意味美联储未来加息之路极为缓慢和温和。


在此背景下，第四季大批新楼盘的推出，可能使香港银行业内按揭（抵押贷款）减息潮愈演愈烈，H（香港銀行同业拆息）加1.4％或发得更普及且贷款门槛可能再减。


实际上，美联地产的住宅地产部门表示，过去几周推出的新盘成交中，约30％来自投资需求，而一些小户型的楼盘更是吸引了约50％的投资需求。


在大陆热点城市纷纷推出限购限贷令的同时，大陆投资者对楼市的狂热逐渐蔓延至境外市场，也可能推动香港住宅楼市的反弹。


我们认为，短期内香港住宅楼市或会出现量价齐升的局面，截至今年年底，楼价同比跌幅或缩窄至3到5％。


除了对楼市的热情高涨之外，大陆企业对香港办公楼的需求也日益扩张。根据地产咨询公司莱坊（Knight Frank）的报告，今年上半年香港A级办公楼的成交中，三分之二由大陆企业承包，成交额高达29亿美元（39亿新元），按年增长64％。这与过去10年内大陆企业在香港办公楼市场进行的64亿美元成交额相比，也是一个飞跃性增长。


在中国经济下滑及人民币贬值的大背景下，大陆企业争相“走出去”，使今年首八个月大陆企业全球收购总额创历史新高，达1433亿美元，而“走出去”的第一站一般选在香港，因此对香港办公楼市场带来庞大需求。


沪港通引发的大陆券商在港收购潮也支持了办公楼市场需求的增长。


2016年8月，中环办公楼租金和价格分别按年增长8.2％和5.3％。港岛方面，除了鲗鱼涌之外，其余六个主要区域的办公楼租金，8月均录得同比升幅，平均涨6.6％。


随着深港通的推出，我们预计将会有更多大陆券商去港设立分部。


由于香港核心地区办公楼供应量紧张，来自大陆企业（特别是金融企业如券商、银行和保险公司）的需求将使该区域办公楼租金和价格齐涨。


如果说香港楼市的反弹动力随时可能因美联储加息和供应大增而消退，那么香港的办公楼市场则将会在中国大陆进一步对外开放的过程中获得更为可持续的增长。（下篇）


华侨银行研究报告