市场论


过去周末正值“十一”黄金周之始，首两天入境处录得大陆访港旅客人次逾39万，按年微升约1.5%，大致持平。


近年大陆旅客来港旅游模式变化甚大，购物目标由早年的物业、珠宝首饰、名牌手袋等奢侈品，转变至近年的日用品，因此今年黄金周极有可能出现“旺丁不旺财”的情况。


近月大陆楼市却“丁财两旺”，“地王”频现，一、二线城市新盘销情火热，促使大陆各市政府相继重推“限购”措施。邻近本港的深圳及广州也将调控升级，加推需求压抑措施，其中深圳首套房按揭即使已还清，但购买第二套房的首期仍提升至七成。北京更将首套房的首期由三成增加至三成半，为全国最高，透过提高置业门槛，为炽热的楼市降温。当局也针对卖地市场推出“熔断”机制，以防高价“地王”继续诞生。


大陆重启楼市调控，预期将促使大陆发展商来港投地更趋积极。事实上，近五个财年(2011至15)，以住宅地皮可建楼面面积计算，2011至2014每个财年由大陆发展商来港所投得的地皮占比不足10%。至2015财年经历“811汇改”，人民币大幅贬值，促使大陆发展商来港投地，以求分散投资，带动所投得的地皮占比急升至逾三成。而2016财年至今，占比约为10.4%，并非大陆发展商偃旗息鼓，而是本港大型发展商于“脱欧”后开始踊跃投地，出价往往高于市场预期，使竞争更为激烈。


踏入新一季，本季七个卖地项目中，有五个位于市区，当中有三幅启德住宅地皮、一幅何文田铁路及一幅黄竹坑铁路项目。而另外两幅地皮均位于大埔。总结上述七幅地皮，估计合共可提供约4,600伙，较上季少近半成，惟若所涉及的地皮全部顺利出售后，首三财季合共可提供约15,700伙，占全年目标约87%，相信将再一年达标。


由于启德新发展区及铁路上盖项目配套优越发展潜力极大，预料将深受发展商追棒，并由于预期大陆发展商将加大对本港投资力度，地皮可望以理想价钱顺利批售，将有助楼市炽热气氛延续。


作者是香港美联集团副主席


兼董事总经理