市场论


香港政府近日大幅增加启德新区的发展密度，不但改划两幅酒店地皮成住宅用途，更放宽尚未批出用地的发展密度。


此批18幅地皮的可建单位数目由原本约1万2000个增至约2万3000个，增幅逾九成。而区内住宅供应将由约3万9000个单位，大增近1万1000个至近5万个，再次证明政府增加供应不遗余力。


政府以“洪荒之力”来增加未来供应，到底能否应付市场需求？而实际上又是哪一类型单位的需求较大？


笔者将先探讨香港住宅物业市场的潜在需求。首先，年轻人成家立室后，部分均会产生租楼或买楼需求，因此每年的结婚数目也会对需求带来一点启示。


结婚与经济息息相关，1970、80年代香港经济腾飞，加上适婚年龄者众，结婚数目由70年代初期的每年不足三万宗，上升至80年代初期的每年逾五万宗。


纵使当时私楼落成量高企，每年逾3万4000个，但尽被市场吸纳。自2003年后，香港经济重拾动力，每年结婚数字也稳步上扬，2012年更录逾六万宗。


虽然近年香港结婚数目略为回落，但保持逾五万宗，仍属较高水平，反映近年因结婚而产生的置业需求为80年代以来新高。


除结婚外，离婚也会带来新增住屋需求，过去10余年，香港离婚数字呈上升趋势，由千禧年初期的1万3000多水平，反复上升至近年的约两万宗水平。


而政府统计处数据显示，香港家庭平均每户人数由80年代初期的3.9下跌至去年的2.9，并预计将进一步下跌。上述种种因素均增加市场对住屋需求，特别是中小型单位。


香港人口节节上升，而家庭平均每户人数则背驰，使家庭住户数目不断上升，由1986年约147万户，升至去年近247万户，而根据政府统计处的预测，于2019年将进一步增至近258万户。


按此计算，即估计2016年至2019年四年间平均每年新增约2万7500户，住户数目上升刺激对中小型物业的需求，但是供应能否跟上步伐，供不应求的局面是否持续，有待观察。


作者是香港美联集团副主席


兼董事总经理