市场论
香港人口节节上升，家庭平均每户人数则背驰，使家庭住户数目不断上升，住户数目上升刺激对中小型物业的需求，但到底供应能否跟上步伐？
事实上，自2011年起，政府主动积极推地以增加供应，2011至2012财政年度透过各土地供应来源，包括政府卖地、铁路物业发展项目、市建局项目及私人重建项目等，可兴建的单位超过1万9000个，较前一财年大增近六成。
接着四个财年，平均每个财年的供应约1万8600多个单位，其中一年更逾2万个。至于本财年，若本季所有地皮顺利出售，政府1万8000个单位的目标已完成约87％，相信可再次达标。
地皮批出后至落成或需要较长时间，而运输及房屋局所公布的供应数字可显示于较短期内到位的供应。截至第二季，供应数字再创自2004年第三季有纪录以来的新高至9万3000个单位，当中约8万7000个为建筑中未售及熟地项目。
据美联物业房地产数据研究中心综合市场数据计算，当中新界区占近七成，西贡（包括将军澳）及元朗各占逾1万5000个单位，为供应重镇；九龙区则占近两成半，九龙城可提供近万个单位，深水埗也有逾5000个单位供应；至于香港区，则占不足一成，供应集中于东区，可提供近3600个单位。
另一方面，在这9万3000个单位中约七成，即约6万4700个为实用面积少于753平方英尺的中小型单位。我早前也提及，发展商于部份“限量”的项目中，申请兴建的单位数目较原先限定需兴建最少数目为多，可见未来供应将以中小型单位为主。
上述的9万3000个单位供应数字，大部份仍在建筑中，但只涵盖私楼，若要更为“贴地”，可着眼于落成量。
综合市场资料，估计2015年至2019年将有逾8万4000个代为私楼落成、资助出售房屋及公营租住房屋则有逾8万8000个落成，即合共逾17万个，即平均每年近3万5000个单位！
当然此落成数字纯为预测数字，能否达标还要视乎工程的进度，但无可否认，这里预计每年的落成数字已超过每年预计平均新增住户数目。根据政府统计处“至2049年的香港家庭住户推算”，2015年至2019年，每年预计平均新增住户数目约2万9600户。
供不应求的局面料将有所纾缓，供应逐步追上需求会否对楼价造成压力？我多次指出，供应只是影响楼市的众多因素之一，还需视乎香港的经济情况、息率变化及外围环境。
作者是香港美联集团副主席
兼董事总经理
