香港房价在去年第四季出现调整，今年年初见底，及后反弹，一些楼盘近来的价格已逼近、甚至可能超越了历史高位。
据报道，陆资近月分别涉及香港豪宅和商厦交易额的三成和五成，因而有人认为陆资南下是香港房价由跌转升的主要原因。
香港房价历来受到两个因素的影响，一是土地供应，二是息口。
本届特区政府正在努力增加土地供应，虽不是成绩斐然，却能在往后的一些年里增加当地的土地供应，增加公营、私营住宅供应。
人们能从传媒得悉那些信息，但为什么房价还能如此坚挺？
原因是香港银行的房贷利率现在正处于一个较低的水平。
商业银行普遍愿意发展按揭（抵押）业务，因为那能“旱涝保收”，却也不时引发银行间按揭业务的激烈竞争。
眼下，香港大型银行的H按揭利率已经下调至一个月香港银行同业拆息（HIBOR）加1.35厘的水平。
或许，未来仍有若干下调的空间。
本届的特区政府宣称不希望房价过快增长，港元却是与美元挂钩的。
自2008年以来，美国利率长期保持低企；迄今，美国经济仅仅是疲弱复苏。
过去几年，香港经济增长比美国强劲，但由于联系汇率的关系，香港的货币政策则只能跟着美国跑。
市场普遍预期美国联邦储备局在未来几个月将会加息，但幅度不会太大。
此外，如果美国大选结果不受市场欢迎，或大选后出现宪制危机，也可能延后加息的时机。
在那样的情况下，香港房价仍有上升的动力，中资企业高价投地和大陆富豪炒豪宅等现象也会层出不穷。
一项政策既可能有好效果，也可能产生负面效应。港元与美元的联系汇率机制正是如此。
联系汇率能让港元与作为国际贸易主要结算货币美元的价格挂钩，有利香港与世界的经贸联系以及稳定当地的物价，但那些正面意义或许在减退。
另一方面，联系汇率也能使香港丧失独立运用货币政策调节经济、调控市场的手段。而在香港房价可能失控的当下，这个问题很突出。
同样，由每间银行独立决定按揭利率，表面看来是让市场决定价格水平。但由于“囚徒困境”，银行并不一定能实现整体利益的最大化，对经济也可能造成不利的影响。
如果需要解决住房问题，香港需要综合治理的方案。而在当前的政治环境下，香港政府却并不一定有精力和时间去全面思考这些问题。
（作者是香港财经评论员）
