长期而言，由于香港政府大力支持房屋供应的增加，2016年至2020年期间私人房屋和公共房屋的总供应量将较过去五年大幅上升64％至19万4400个单位，这将进一步对房市带来下行风险。


至于借贷成本是否会因为美联储未来加息而上涨，继而打击香港楼市，还是说特朗普上任后，美国加息步伐会放慢，并使得港府的辣招再次失效，这大概是让市场感到最困惑的问题。


根据目前的形势来看，市场多数认为在共和党的拥护之下，特朗普将能顺利推行超宽松财政政策，并刺激美国中期经济和通胀。那么，美联储也将顺势加快加息步伐，符合特朗普对利率上调的政策偏好。然而，现实情况是否能如理想般美好仍不得而知。


就此，我们认为有必要分情况讨论。情况一：如果特朗普立场转变，寻求全球合作，而不是开展贸易战，那么市场当前的预期确实有可能实现。在这种情况下，香港利息将必然跟随美国步伐快速上涨，并使政府辣招发挥更大功效。我们预期2017年楼价可能因此跌5％至10％，而成交量则可能比今年年底再缩水30％至50％。


情况二：如果特朗普坚持展开贸易战，随着贸易保护主义的崛起，全球不确定性升级将促使各央行积极放水，带动热钱及大陆资金流向香港市场，从而让香港楼市回稳。对于股市而言，若加上深港通顺利推行，我们预期短期内香港股市将获得一定的反弹动力。


情况三：无论特朗普是否引发贸易战，其超宽松的财政政策对经济带来的增长，是否足够弥补政府财政储备面临的损失，都会是一个值得思考的问题。如果政府入不敷出，令经济转弱，不排除美联储减慢加息步伐的可能。这或使香港楼市跌势力维持缓和的步调。


总而言之，香港楼市中长期的调整程度，除了受供应增加的影响以外，还将取决于美联储加息的步伐和全球不确定性的发展。


最后，笔者认为特朗普当选美国总统还将对香港经济带来影响。特朗普曾扬言要在中国出口上施加45％的关税。就香港转口占总出口接近99％、61％的转口来自中国的情况而言，香港的贸易业可能受到较大打击。


另外，美国占香港总出口约9.3％，同时占其总进口约5％。再者，贸易保护主义的崛起，为未来一年德法大选孕育下一只黑天鹅，这或继续打击全球需求。因此，香港贸易业可能重新面临下行压力。那么香港经济的复苏也可能较此前预期的更为缓慢。（三之三）


（华侨银行研究报告）