香港楼市新辣招超级豪宅影响小

香港推出新辣招至今超过一星期，期间经历美国总统大选，触发金融市场动荡，楼巿交投也显著放缓。

新盘市场方面，多数发展商静观其变，放慢推盘步伐，然而仍有不少发售中的豪宅新盘继续卖出单位，当中不乏逾亿港元物业，反映超级豪宅所受的影响较小，当中有买家不惜缴付30％印花税入巿，也有买家为首次置业人士。

二手市场则恢复年初的沉寂，11月7日至13日这一周，全港35个大型屋苑的成交量仅为40宗，较前一星期的63宗大跌约36.5％，并创自今年2月底后的逾八个月新低，反映新辣招对二手交投的打击相当显著。

反观非住宅物业方面，商厦完成不少逾亿港元大额成交，牵涉银码较小的车位也受资金追捧。

楼价升跌需时反映，从过去“3D辣招”（买家印花税、额外印花税和双倍印花税）推出后的变化显示，这次加辣后楼价也未必会实时出现调整。

自2010年11月额外印花税（SSD）推出后，香港二手楼价经历三度调整。首次为2010年底推出SSD后，楼价仍连升六个月。随后受美国信贷评级下调、欧债危机、收紧按揭及按息调高所拖累才反复回落八个月；至2012年10月加强版SSD及买家印花税（BSD）推出后，楼价仍连升四个月。过后双倍印花税（DSD）出台，加上联储局发表退市言论及收紧按揭，楼价方反复回落一年后再度回升；而2015年8月楼价见顶后，因“811汇改”、股市大跌、A股熔断及市场憧憬加息步伐加快等连串因素，楼价连跌七个月，跌幅逾一成。

由此可见，辣招未必可以压低楼价，却产生交投萎缩的副作用，影响集中在二手住宅。

翻查资料，未有辣招前近两年，2009年1月至2010年11月期间，平均每月完成近万宗二手成交，“3D辣招”于其后数年相继推出，平均每月二手成交量逐渐而下，每次出招后分别跌约36％、32％及16％，累跌逾六成！

一手表现则先跌后升，由辣招前同期的平均每月近1200宗，于首次SSD至BSD推出后，宗数均见回落，但“3D辣招”齐推后却反弹至近1300宗水平，个中原因主要包括发展商灵活变通，以各式各样优惠及税务回赠尽吸市场购买力。

这次新辣招推出后，市场也一如所料，成交量明显回落，正好让购买力于旺市过后再次积聚，预期发展商稍后将重拾推盘步伐，以更多种类的优惠刺激销售。此外，预期在加辣招下住宅的投资需求将有所减少，自住买家可趁机多看楼房，增加觅得心仪单位的机会。

（作者是香港美联集团副主席兼董事总经理）