市场论


执笔之时，美国联储局正进行今年最后一次议息会议，预计将会是继去年12月重新踏入加息周期之后，第二次加息，幅度料为0.25厘（编注：美联储已宣布加息0.25厘）。


去年美国首次加息后，香港并没有跟随，但近日香港银行同业拆息大幅抽升，香港一个月银行同业拆息由上月初逾0.35厘升至目前的逾0.66厘水平，事实上目前不少银行提供与香港银行同业拆息连系的H按，大部分的计划都是（H+1.35%），这对使用H按的业主而言，相等于加了一次息。


以价值500万元（港元，下同，92万5600新元）的住宅物业为例，假设承造六成按揭，按揭年期为25年，上月初H按用家需缴交约1万2282元（1.7厘）作按揭供款，而目前则需缴交约1万2730元（2.01厘），增加约448元。然而，H按有封顶上限，约为2.15厘，只要最优惠利率（P按）没有大幅上升，拆息再飙升所带来的影响不会太大。


美国新任总统将于1月才正式上任，其政策取态存有不确定因素，而大幅加息所引致的强美元效应，将会打击美国出口贸易，加上经济复苏亦存暗涌，本月初美国最新公布的非农就业数据显示，工资不升反跌，为2014年以来首次负增长，预计联储局继续维持循序渐进的加息步伐，料息率急速大升的机会较微。


香港方面，虽然目前银行体系结余已从去年尾的逾4200亿元回落，但目前仍处于近2600亿元的高水平。若没有出现资金大规模流走，则没有需要加息以吸引资金，料香港息率将继续维持极低水平。


然而，不能排除明年香港或上调按息，虽然加息一至两次不会大幅增加供楼负担，但正在物色心仪单位的准买家则需留意压力测试的“入息要求”可能会跟随上调。同样以价值500万元的住宅物业为例，假设承造六成按揭，按揭年期为25年，若按息由2.15厘升至2.4厘，压力测试下，最低每月入息要求将由约2玩9668元升至约3万零407元，增加约739元。总括而言，置业前要做好全盘计算，确保自己能经得起波动，才可安心做业主。


作者是美联集团副主席


兼董事总经理