市场论


2016年快将完结，是时候为新一年早着先鞭。


先看一手楼巿方面，2016年底先后经历新辣招推出和美国加息，令新盘市场再度冷却下来。而圣诞佳节和农历新年相距甚近，节日气氛浓厚，年底前准买家入市意欲不高，预期发展商将待新春过后，才展开新一轮推盘潮，届时购买力得以再度积聚，若有大型优质项目推出，配合五花八门的优惠，一手交投可望重现畅旺。


事实上，未来新供应持续，在未计算货尾下，预计2017年全港有机会推出市场的全新项目高达2万7000个单位。在新辣招进一步压抑准买家对二手物业的兴趣下，部份购买力料将转投一手市场，预计2017年一手私楼注册量将超越2016年，挑战1万9000宗水平的13年新高！


若以地区划分，2017年九龙区（包括将军澳和西贡）及新界区的新盘销售可望平分秋色，预计九龙区供应逾1万2000个单位，将军澳和西贡成为供应最多的地区，其次为启德、何文田及九龙塘一带。


至于新界方面，估计区内年内供应也将逼近1万2000个单位，其中荃湾供应最多，料提供约4500个单位。港岛区方面，估计将有约2800个单位应巿，跑马地、北角及筲箕湾一带供应较多，料可提供约1500个单位。


二手市场方面，注册量于2016年再创自1996年有纪录以来的新低，仅4万余宗。由于新辣招增加换楼客和投资者成本，二手业主又无力提供各项优惠及税务回赠，预计部分购买力将转投一手。


另一方面，虽然自2015年起，美国已进行两次加息，但目前香港银行体系结余仍处于近2600亿元高位，有条件维持低息水平，换言之二手业主持货力仍强，二手盘源供应受限，预期在多重因素夹击下，2017年二手住宅注册量有机会进一步跌至3万3000宗水平。


观乎传统香港楼市涨跌主要由三大因素带动：利率、供应及经济。但自2003年起，大陆因素也成为影响香港楼市的第四个因素，重要性越来越高，由最初自由行及“内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排”（CEPA）带动香港经济走出谷底，令楼市起死回生，至近年不少大陆国企和民企来港购买写字楼，再有大陆个人买家来港置业，尤其钟情于超级豪宅，近年大陆发展商来港投地也越趋踊跃，竞争较以往激烈，地价因而被推高。


展望未来，若人民币进一步贬值，相信“北水南下”的格局将会维持，为香港楼市带来支持。


总结2017年香港楼市料将出现“价量俱稳”格局，准买家置业前需计算未来加息的可能性，确保能通过压力测试及负担得起供楼支出上升。


作者是香港美联集团副主席


兼董事总经理