市场论


香港鸭脷洲地王于上月底诞生后，刺激楼市气氛变得更为炽热，一二手市场齐畅旺，二手市场更出现价量齐升。前个周末，一手市场录得逾百单位成交。


二手方面，香港35个大型屋苑于2月27日至3月5日一周共录得100宗成交，较前周的79宗反弹逾两成半，重返百宗水平，更创近七个月新高。近日不少二手成交的英尺价屡创新高，沙田河畔花园有成交价高达每英尺1万7500港元（3184新元）；粉岭名都有两房户成交，实用英尺价逾1万1200港元，创屋苑历史新高；新港城实用英尺价也逾1万5800港元，创屋苑新高水平。


尽管美国联储局将于本月中议息，加息高唱入云，利率期货一度显示加息机会高见100%，但仍无碍香港准买家入市。若美国于本周再度加息0.25%，将会是自2015年12月踏入加息周期以来第三度加息，而首两次加息，香港并没有跟随。根据香港金管局数据显示，现在香港银行体系结余仍处于近2600亿港元的高水平，银行资金充裕，尚未有加息的迫切需要。


在存款利息接近零的时代，实质负利率（存款利率减通胀率）料将维持，但预计负利率的情况短期内难以大幅扩大。


刚于上月发布的香港财政预算案，预期通胀压力短期内温和，今年全年整体通胀率为1.8%，基本通胀率为2%。事实上，农业及制造业已在香港式微，无论是食品、日用品、衣物及手机等，均需从外地进口，而自去年底，因美国加息，使美元指数进一步上升至逾百水平，强美元令与其挂钩的港元也呈强势，进口货物变得较“廉宜”，故以往的输入性通胀已大为纾缓。


然而，即使未来因加息而令负利率收窄，对楼市的影响也较以往轻微，因为现在中国大陆因素对香港楼市的影响更加举足轻重，若未来更多大陆发展商来港高价投地，势必继续对楼市带来刺激。与此同时，根据国际建筑顾问公司最新公布的国际建筑成本指数，去年全球44个城市中，香港的建筑成本仅次于纽约，排名为全球第二，并位列亚洲城市之冠。地价高企，加上建筑成本高昂，相信未来新盘价格将比现在更高才有利可图。


作者是美联集团副主席兼董事总经理