市场论
全球金融危机以来，低息环境造就了香港楼市的狂热。这一届政府频出辣招，也止不住楼价的节节高升。
去年11月新辣招推出后，截至今年2月的三个月平均住宅成交量达3638个单位，较2016年平均月成交量缩水20%。可见，政府推出的辣招有效遏制成交，但无助压低价格。今年1月整体楼价指数按年大涨10.75%至纪录新高，而截至今年2月19日的一个星期内，反映香港二手楼价的中原城市指数也刷新历史高位。
香港楼市持续畅旺主要有以下几个原因。第一，去年推出的辣招抬高非首次置业成本，使多数业主不愿放盘，二手市场供应应声减少。价格介于200万港元（36万新元）至500万港元的住宅成交量自去年12月以来连跌三个月，而面积小于70平方米的住宅价格增速则跑赢全港平均楼价。
第二，银行屡次下调房贷利率，叠加房地产发展商提供的多项优惠，推高一手市场需求。随着市场逐渐消化美国加息预期，1个月香港银行同业拆借利率（HIBOR）由年初的0.75%回落至0.46%，意味着买房成本再次下降。
第三，新辣招下高端住宅印花税的上调幅度较小，无法抑制富裕人士的投资需求。
第四，在人民币兑美元长期看贬的背景下，港币与美元挂钩增添了香港资产的吸引力。同时，大陆楼市调控使企业贷款难度上升，房地产开发机会减少。因此许多大陆企业积极来港买地。继2016年中资企业夺得政府拍卖的三分之一地皮后，又有两块地皮今年初再归大陆企业所有。
大陆企业高价夺地的行为间接推高附近一带的二手楼价。眼看楼价屡创新高，本地发展商抓住买家追涨入市的心理，大幅上调新盘货尾价格，为楼价再添上涨动力。
第五，政府承诺增加的供应多为私楼，低端需求没法通过公营房屋得到转移。不少中产阶级放弃等待，并借助低息涌入私人房屋市场，继而支持楼价持续上升。
长期而言，除非政府大规模增加公营房屋供应，把部分低端需求从私楼市场转走；或者美联储快速加息，推动香港银行业大幅度上调最优贷款利率，削减低息环境滋长的投资需求，否则在二手市场供应紧张的情况下，一手私楼供应增长可能继续被强劲的投资需求和自住需求所消化。
外部因素方面，大陆下半年楼市进入调整阶段，财富效应减弱叠加大陆银根收紧，可能遏制大陆居民海外买房动力。
然而，只要中国当局对企业海外买地的限制没有升级，或者大陆楼市辣招一日未撤，或者是人民币存在长期贬值的可能，流动资金充裕的大陆企业都将继续积极竞投香港土地。在这样的情况下，香港楼价易升难跌，而这也将成为新一届政府面临的最大难题。
华侨银行研究报告
