市场论


香港新盘销情势如破竹，过去周末再度大卖，沽出近600个单位。楼市气势高涨，也带动二手交投，刚过去的一个星期（3月20日至26日），全港35个大型屋苑约有99宗成交，较前一周（3月13日至19日）的约72宗大幅回升约37.5%，为去年8月中后的逾七个月第二高，并仅次于今年2月底、3月初的百宗水平。


发展商把握时机加推单位，荃湾西项目有一房单位折实价达千万港元（180万新元）水平，震撼市场。与此同时，现在二手楼价已破顶，各区二手屋苑成交纷纷创新高，市场开始有声音指港府或很快为楼市“加辣”。


“加辣”原因如下：首先，新特首已选出，不再担心楼市“加辣”会对选举带来影响；其次，楼价突破历史高位后，有加速上升迹象；再者，中央政府屡次出招调控大陆一、二线城市的楼市，香港或跟随推出类似措施。


有建议提出新颖的“加辣”方向，即将现在的差饷（地税或土地税）提高两至三倍，以提高业主的放盘意欲，增加二手供应。


然而，我认为此举未必可以达到预期效果，原因有三。首先，若业主所缴交的差饷增加，最简单的处理方法是将支出转移至租客身上，估计会引发加租潮，租金上升或驱使楼价进一步上升。


其次，若增加差饷引致租金上升，难道又再推出租金管制？多项的“辣招”现已将香港楼市严重扭曲，觅地增供应才是使楼市健康发展的治本之道。


第三，香港政府财政收入增加，上月公布的财政预算案宽免2017至2018年度四季的差饷，若因为要打压楼市而政策前后出现矛盾，政府往后施政只会变得更困难。


现在新盘市场流行“一客多食”，即首次置业的买家以一份合约买入多于一个单位，而此类首置买家可避免缴付去年11月“加辣”后的划一15%印花税，只需以以往最低税率缴付从价印花税。


去年首10个月，即11月“加辣”前，每月涉及“一客多食”的新盘单位数目占全月售出的一手单位数目比例均处于5%或以下。“加辣”后，比例反复上升至2月的约17%，而本月（截至27日）更升至约22%！若比例进一步上升，不排除政府会针对这方面出招。


至于税务相关的“辣招”，笔者不建议再加重，根据以往经验，相关“辣招”只会压抑二手供应，却压不了楼价。


作者是香港美联集团副主席


兼董事总经理