市场论


香港楼市近月来转趋炽热，一二手交投畅旺，而楼价更创出历史新高。


新盘方面，综合“一手住宅物业销售资讯网”数据显示，3月份共有2700多个单位成交，按月大升逾1.1倍外，更为2013年4月一手销售条例生效以来的单月次高！


二手方面，全港35个大型屋苑3月份四星期（2月27日至3月26日）合计共有347宗，较2月份四星期（1月30日至2月26日）260宗攀升约33.5％，也属“辣招”下新常态的“旺市”。


至于楼价方面，首季二手楼价升约2％，更创下历史新高，且升幅有加速之势。


楼市转活之下，开始产生泡沫之说，笔者将从六个方面，比较现今与1997年楼市出现严重泡沫时的区别，分析目前楼市到底有多少泡沫。


首先，从楼价的角度来看，香港3月份二手楼价平均实用英尺价约1万零998元（港元，下同，1990新元），较1997年最高点约7767元高逾四成！楼价的确已超越当年高位，故不时有言论指楼市已出现泡沫。


其次，租金同样超越1997年高位，香港2月份二手平均实用英尺租金为约34.4元，较1997年最高点约27元高逾27％。租金升势虽然未及楼价，但息率近年长时间处于超低水平，故回报率仍略高于按揭息率。


此外，看看供楼及租楼的负担比率也可了解泡沫的严重程度。供楼负担比率方面，由于1997年按息高企，使比率高见逾九成，即绝大部份的收入需用作偿还按揭供款，难以支持高楼价。而今年3月份，在低息环境下，比率约为四成半，可见目前业主供楼负担未及当年吃力。


至于租楼负担比率方面，2月份比率约为37％，也与1997年最高约五成尚有一段距离，反映租客的负担也未及当年。从这两项数据而言，楼市泡沫程度不高。


最后要留意的就是成交量及炒卖的严重程度，1997年楼市交投炽热，当年平均每月整体住宅注册量近1万4000宗，同时炒风严重，住宅摸货（未完成转让手续已出售）注册量比率高达约7.5％。反观现在，今年首三个月平均每月整体住宅注册量仅录约4600宗，而摸货更近乎绝迹。在各项“辣招”下，炒风早已荡然无存，现在楼市的需求主要来自用家及长线投资者，不存在因炒卖而出现泡沫。


综合上述六个方面，香港楼市的泡沫仅属少量，远不及1997年的水平，因此纵使未来楼价出现调整，但相信不会出现1997年因泡沫爆破而崩塌的情况。


然而，楼价仍处于高水平，置业人士也需因应自己的负担能力计算清楚，有全盘考虑才入市。


作者是香港美联集团副主席兼董事总经理