市场论


香港二手楼市成交量强力反弹，而新盘销情则持续畅旺，继而带动3月份香港楼市总成交按年增加147％至四个月新高5856宗。


恐慌性买房需求高涨之下，二手市场卖家跟随发展商脚步上调销售价格。结果，3月26日，反映香港二手楼价的中原城市指数再创历史新高。


展望未来，美联储3月会议鸽声四起，意味着港息上调的步伐将继续落后于美息。因此，尽管我们预计今年下半年香港银行业较可能调整最优贷款利率，但贷款成本仍将在低水平徘徊，并继续支持楼市走高。


来自大陆的强劲需求将为楼市带来上升压力。鉴于高涨的需求，未来数月推出的新楼盘料将维持理想销情，叠加一手市场为二手市场带来的溢出效应，预计楼市总成交量将进一步上升。


供应方面，随着二手市场放盘量减少，以及新楼盘落成速度放缓，供应紧张问题依然可能成为短期内刺激楼价上涨的因素。


至于办公楼，戴德梁行的数据显示，香港首季甲级写字楼平均每月尺租按年上升1.5％。


第一季铜锣湾的零售商铺租金则按季持平，但仍较2013年的峰值低54.9％。据香港差饷物业估价署，全港商铺的租金指数（按年升2.0％）升至2015年9月以来最高水平，而价格指数也同比增长2.7％，并创逾一年新高。


尽管中国当局对大陆企业海外并购潮进行管理，但大陆企业对香港中心商务区的写字楼需求持续高涨。由于中环区域出租的甲级写字楼十分有限，因此今年该区域的写字楼平均租金料持续上升。


相比之下，九龙东的写字楼需求则较为低迷，再加上供应持续增加，该区域写字楼的平均租金可能有所下滑。


另一方面，随着香港旅游业逐渐复苏，零售商铺市场似乎有所改善。低基数效应下，今年零售商铺的租金指数和价格指数可能继续整固。


不过，港元随着美元走强将削弱打击旅客消费能力，加上本地消费者倾向于网上或海外购物的行为，意味着零售业反弹空间有限，因此商铺市场复苏的步伐也可能较为缓慢。


华侨银行研究报告