市场论
5月19日的那个星期五，香港金管局再度“加辣”，为八天之内的第二次。适逢两大新盘准备销售，市场反应备受关注。
截至上周三（24日），市场消息指荃湾西站新盘共收逾1万份认购意向登记，超额认购约21倍；而启德新盘也收约3000份认购意向登记，超额认购近九倍。虽说两大新盘备受准买家追捧，暂未受到“加辣”招的掣肘，但该措施或多或少都会为楼市带来一定的影响力。
首先，采用内部评级基准计算法计算信用风险资本要求的认可机构，其批出的新造按揭贷款（抵押贷款）风险权重下限从15％提高到25％。当银行批出按揭贷款，需按照规定补充一定资金，而风险权重则容许银行不需要补充全数贷出的金额。假设贷款人向银行申请500万元（港元，下同，89万新元）的按揭贷款，新措施下，资本要求由75万元(15％)升至125万元（25％），按揭成本增加。
金管局指出，现在香港有八家银行采用内评法，占市场整体按揭业务约八成，该措施或会增加按揭成本。换言之，银行按揭业务的利润或将收窄，若银行欲将新的按揭贷款保持一定的利润，或促使调整其加息的步伐。尽管香港银行体系结余仍处于近2600亿元的高水平，但新措施下，香港银行或将紧随美国的加息步伐。
其次，将涉及一个或以上现有按揭贷款的借款人或担保人的按揭成数上限下调一成。近年，部分年轻买家甚至需要父母作担保人才符合申请按揭要求。以一个500万元物业为例，首期将由原先200万元增至250万元，增幅25％。此举对二手市场的影响较大，料将令部分实力有限的准买家暂缓入市，而新盘市场所受的影响则较小，皆因部分财力雄厚的发展商可向买家提供高成数按揭。
至于最后一项，将主要收入来自香港以外地区借款人的“供款与入息比率”上限下调一成。此举主要对该批人士还款能力的要求提高。值得注意的是，发展商能提供高成数按揭，相信对新盘市场影响不大，料二手市场的购买力或转移至新盘市场。
总括而言，“加辣”后，按揭成本增加，香港银行加息步伐或将改变，而收紧按揭对新盘市场的影响较轻，因为部分财力雄厚的发展商可提供高成数按揭，购买力或将进一步从二手市场流至新盘市场。
作者为香港美联集团副主席兼董事总经理
