港楼市或再迎来冷清期

市场论

无论辣招与否，香港楼市已经迎来本轮上涨周期的中后阶段，因为支持楼市蓬勃发展的因素已逐渐消退。

回顾过去一年，大陆发展商积极购买海外土地的势头，导致香港上演面粉价格比面包更贵的乱象，并引发恐慌性买房潮。

另外，资金持续通过购买港股、港楼和港保险流入香港，加上美国联储局加息路径因政治不确定性而不清晰，以致热钱并没有快速从香港回流美国市场。因此，银行业有条件开展减息战，并带动楼市需求进一步扩张。

再者，发展商提供高成数按揭（抵押贷款）、就业市场稳定、股市走牛，以及供应增长步伐缓慢这几个因素，也一并造就了过去一年楼市的畅旺。反观当下，利淡楼市的因素正接踵而至。

供应方面，私楼新盘供应量将加速增长。3月份竣工量按年大幅增长401.9％，并结束了过去两个月的跌势。3月份新屋开工量也按年上升53.8％。

需求则将受到新辣招以外的多方面打击。首先，美元走弱、人民币走稳，加之大陆经济增速放缓及流动性趋紧，将降低大陆居民海外买房的积极性。

其次，中国当局限制地产商来港发美元债，并全面堵塞地产商境内融资渠道，导致大陆企业来港买地热情逐渐减退。近期全港最贵商业地王拍卖的情况（九家投标企业中只有一家来自大陆）也印证了笔者的观点。

最后，在资金流入减少的情况下，笔者预期，随着联储局年内再加息一至两次，加上辣招致银行按揭贷款发放成本上升，银行业将不再进行减息战，且将陆续调升按揭贷款利息与香港银行同业拆息（HIBOR）之差（数家银行已从H+1.3％上调至H+1.4％），并可能于第四季上调港息。

总体而言，虽然辣招本身不会对楼市带来显著且长期的影响，但辣招叠加多重利淡因素则可能引来楼市调整周期（成交量收缩及楼价同比增速回落）。

不过，就今年下半年而言，楼市的调整可能还是较为温和，因为股市表现强劲、就业市场稳固及最优贷款利率在上调25个基点后仍然偏低。有鉴于此，今年楼价增幅料仍落在0％至5％的区间内。（二之二）

华侨银行研究报告