市场论


今年上半年，香港卖地市场气氛炽热，卖地地价收入至今已逾千亿港元（200多亿新元），远超去年同期，并三度刷新地王纪录，成为上半年楼市强势的一大支持。


卖地市场与楼市一向有着相互影响的关系，往往是一荣俱荣，一损俱损，最近短短一年半所发生的情况已体现出“卖地差，楼市差”及“卖地好，楼市好”的景象。


2016年上半年，年初经历大陆A股“熔断”，加上人民币贬值，恒生指数跌至2月份才触底，惟其后英国于年中举行“脱欧”公投，市场笼罩着浓厚的不明朗因素，使香港发展商于卖地市场上保持审慎。当时不少地皮以较市场预期差的价钱批出，更有项目流标。


与此同时，发展商“求量不求价”，以贴近二手价钱推盘。二手业主眼见众多利淡因素浮现，部分率先减价求售，根据美联“楼价走势图”，二手楼价于2016年上半年累跌约3%，而自2015年8月见顶后，跌幅一度高达11%。与此同时，交投亦见萎缩，2016年上半年一手私楼及二手住宅注册量创历史新低，仅得2万1000多宗。楼市转弱造成发展商投地时更保守，形成调整循环周期。


形势于去年下半年彻底改变，英国“脱欧”并未带来金融灾难；反之，随着不明朗因素退却，资金重投市场。7月份更开始有大陆发展商来港高价投地，扭转上半年卖地市场的劣势，调整循环周期转化为上升循环周期。随着大陆发展商陆续来港高价抢地，本地发展商也需提价应战，卖地市场屡录高价成交，整个楼市气氛好转，发展商开始以溢价卖楼。


二手业主心态随之转强，放售时纷纷加价，使下半年楼价反弹。同时，下半年一手私楼及二手住宅注册量较上半年大幅反弹约七成。价量齐升，使发展商于投地时更具信心。


中资来港投地于今年上半年越演越烈，至今，四幅住宅官地及两幅港铁项目均由有包括大陆发展商的财团投得，涉资逾500亿港元（88亿6100万新元）！而本地发展商则转战工商地皮，共以逾600亿港元投得五幅地皮，当中包括中区美利道及启德两幅地王。


自去年下半年起，香港卖地成绩非常理想，发展商推售新盘时定价更为进取，首季的新盘溢价更高达约12.4%，带动二手楼价于首5月累升约6.8%。


展望下半年，陆港发展商均看好香港地产后市，相信将继续积极投地，发展商也将以溢价推盘，带动二手楼价。除非美国加息步伐较预期急，否则地价及楼价于下半年的上升势头将持续。



作者为美联集团副主席


兼董事总经理