市场论


香港楼价近月屡创新高，根据美联“楼价走势图”，楼价自去年3月底的低位至今已升近两成，升势凌厉。近期市场有不少言论看淡后市，其中有言论预期未来10年累计将大跌近半！其下跌的原因是预期香港人口老化，移居香港人数减少，对住宅的需求将逐步下降；加上未来供应增加，将令空置率大升。在供过于求的情况下，楼价将现大跌。


香港楼价亦曾经历大跌市，楼价于1997至2003年累跌七成。因为当时发生连串不可预测的事件，包括亚洲金融风暴及沙斯（SARS），令置业需求大减，同时“八万五”政策令供应大增，导致楼价拾级而下。然而，现在环境并不可以直接与1997年相比。


现在香港存款数字高逾12万亿港元（2.12万亿新元），较1997年时多逾3.5倍；极低的供楼利息亦远较当年低，使供楼负担未及1997年时高；加上现在炒卖绝迹，与当年炽热的炒风南辕北辙。值得留意的是，2016年中期人口统计，指最新供满楼的自置居所家庭比率高逾六成半，较2001年比率不足一半大幅增加，相信纵使未来楼价调整，也不会出现1997年楼市泡沫爆破后的境况。


虽然香港人口老化的确是一个潜在的问题，但人口结构只是其中一个影响楼市的因素，加上该因素本身仍存变数，不能以此直接判断未来楼市走势。除了上述因素外，现在有四大因素影响香港楼市，经济、息率、供应及中国大陆因素；经济方面，香港向来作为国际金融中心，汇聚环球顶尖人才。此外，香港为“粤港澳大湾区”发展的重要一员，若同时能于“一带一路”中担任超级联系人的角色，势将吸引更多的企业及人才进驻，故评估楼市需求时，不仅本地人口，外来需求都是重要一环。


息率方面，香港现处于超低息环境，即使未来加息一至两次，仍属低息水平，而美国经济能否支持加快加息步伐仍存在不少变数，相信香港低息环境将维持一段时间。


另一方面，中国大陆因素于近年冒起，成为香港楼市的一大支撑，自去年下半年起，越来越多大陆发展商来港高价投地，“面粉贵过面包”现象频现。住宅地价急升且竞争激烈，刺激发展商以高溢价推售新盘，同时二手业主持货力强，亦倾向高价放售，带动上半年住宅楼价稳步上扬。


上述三大因素未见对楼市带来太大压力，而最后一个因素为供应，近年在政府的努力下，潜在一手私人供应节节上升，但数量仍未及1999至2004年间私楼供应高峰期。再者，如果未来楼市一旦趋向供过于求，而情况越来越严重时，预计政府将减辣撤招提振需求，同时也会减慢供应步伐以稳定楼市。除非出现连串的不可抗力的事件，如金融灾难及疫症等，否则楼价不会出现1997年楼价崩塌的情况。


（作者为美联集团副主席
兼董事总经理）