市场论


亚太区主导全球最贵办公楼市场的趋势未变。全球优质办公楼租用成本最高的50个市场中，21个位于亚太区，16个位于欧洲、中东与非洲，13个位于美洲。中国在全球最贵的50个办公楼市场排名中占据六席。


中国的北京（CBD）、北京（金融街）及上海（浦东）再次登上前十榜单，分列第五、第六和第10；上海（浦西）、深圳、和广州依次排名第13、第26和第34位。


在租用成本涨幅方面，上海（浦西）以13%的增长率在亚太区位居首位，广州（8.2%）、和上海（浦东）（7.5%），也均进入全球优质办公楼租用成本涨幅最大的20个市场排名。


①北京


由于需求长期被有限的供应所压抑，北京办公楼市场的租金水平较其他一线城市明显偏高。2017年第一季度，北京办公楼市场国内租户需求旺盛，特别是金融及TMT（信息技术／电信／互联网行业）公司表现突出。


2017年中，CBD（中央商务区）区域大量供应将会展开预租活动，有望激发市场潜在需求，而外围区域充裕的供应也将吸引企业的搬迁扩租，总体市场租金将趋于盘整并有望回复到一个更为合理的水平。


世邦魏理仕预计，2017年底北京将成为一线城市中，仅有的空置率保持在10%以下的办公楼市场。


②上海


在历经租金大幅增长的一年后，2017年上海办公楼市场的供应高峰令租金步入短期调整整固期。约40%新增租赁面积位于浦东以及后滩区域，部分总部楼宇的交付使用在改善该区域供应短缺状况、促进租户流动的同时，也意味着部分老楼宇须提供更具竞争力的租金以挽留和争夺客户资源。


2017年第一季度，上海办公楼市场新增供应62万5000平方米，成为上海办公楼历史上单季供应最高点，预计至2017年底，上海作为新增供应唯一破百万平米的城市，空置率升幅将较为明显。


③广州


2016年，金融服务、TMT和专业服务业主导广州办公楼市场需求，占总成交面积约68%。2017年，政府将集中规划建设珠江新城、琶洲与国际金融城区域，新项目面市有序承接了包括科技类企业寻求更大的办公面积，或由科技园区迁址市区的升级需求，整体市场将会处于上行态势。


2017年第一季度，广州办公楼市场新增供应三万平方米，是自2014年第二季度以来供应最少的一个季度，全市空置率环比下降1.1个百分点至11.3%。预计下半年在新增供应量显著下降及良好预租情况的双重作用下，全市空置率将得到改善并进一步带动租金上行。


④深圳


2017年前海迎来整体供应高峰使得深圳传统商务区普遍承压，尤其是品质不佳或价格过高的楼宇都将面临调整的压力，市场反应也呈现出预租期大幅延长、新面市项目租金下行等一系列变化。


2017年第一季度，市场延续供应高位，单季录得超29万平方米新增供应。需求方面继续以金融业租户为主导，专业服务业保持稳定增长。在经过了一轮市场调整后，有更多的成熟共享办公空间运营者考虑进驻深圳市场，预计未来深圳共享办公空间的运营环境会更趋成熟和多样化。


世邦魏理仕《全球优质办公楼租用成本调查报告》