市场论


香港新政府换届在即，回顾楼市，自去年下半年开始，市场不明朗因素逐渐消除，加上中资积极高价抢地，带动卖地收入水涨船高，形成楼市上升循环周期。楼市气氛更趋炽热，发展商推盘意欲大增，溢价卖楼，加上提供灵活的按揭（抵押贷款）计划，令积聚购买力流向一手市场。


香港回归第20年（2016年7月至2017年6月），一手私楼注册量及金额分别突破2万宗及2500亿港元（442亿新元）水平，分别创近13年新高及历史新高纪录，其中一手金额较回归首年（1997年7月至1998年6月）约1143亿港元更急增逾倍。一手市场主导下，其占整体住宅市场份额亦相对提高。回归第20年一手私楼注册量及金额，分别占整体住宅注册量及金额约30%及45%，分别较回归首年逾20%及逾25%为多。


因辣招锁死二手盘源，二手注册量相当疲弱。回归第20年，二手注册量录约4万8000宗，平均每月约4000宗，较回归首年约8万7000宗，平均每月约7000余宗，下跌约45%。因二手楼价升势强劲，故回归第20年，二手注册金额录逾3100亿港元，创六年新高，较回归首年约3300亿港元仅微跌约5%左右。


至于楼价方面，回归20年楼价呈“十上十落”格局，根据美联“楼价走势图”，1997年楼价高位二手平均实用英尺价约7767港元，因遇上亚洲金融风暴加上沙斯肆虐，而且“八万五”政策令供应大增，导致楼价拾级而下，2003年4月二手平均实用英尺价跌至2309港元低位，较1997年高位急跌约七成，后来楼市复苏，楼价反复向上，今年5月最新实用英尺价约1万1509港元，较1997年高位累升近五成。


目前楼市较1997年健康，且防守力更胜1997年。现在供楼负担约45%，低于1997年高逾九成，利率也远较1997年为低；加上政府辣招打压下，摸货（转让的二手房）近乎绝迹，而1997年摸货比率约7.5%。


目前香港存款金额逾12万亿港元，资金相当充裕，较1997年不足3万亿港元高逾3.5倍。至于下半年楼价走势，则取决于利率走势及新政府房策。


作者为美联集团副主席


兼董事总经理