市场论


在香港生活，话题总离不开楼市。近期出现地产商惜售的现象，而新一轮辣招推出后，二手市场交投也日趋淡静，可见楼市已悄然开启了阶段性回调。


回顾2013年至2016年政府和金管局推出的三次辣招，首两次楼市都出现了不同程度的调整。


2013年至2014年期间，反映二手市场楼价的中原指数从阶段高位下滑6.5％。至于2015年3月辣招推出叠加2015年末美联储正式开启加息周期，则令中原指数从高位一度下跌13.2％。


相比之下，2016年11月的辣招只令中原指数回调2％左右，背后的原因包括地产商见招拆招，以及大陆资金大幅流入等。


首先，在政府和金管局多次推出楼市辣招之后，地产商的对策也不断增加，例如为买家代付印花税，或者提供成数高达100％甚至是120％的按揭贷款，这些举措有效减轻了辣招对一手市场的影响。


其次，大陆资金持续流入香港，为楼市带来了直接和间接的影响。


直接影响包括大陆地产商来港买地推高土地价格，同时大陆一线城市楼价大幅上涨叠加人民币贬值预期驱使大陆投资者来港买房。随着流入香港楼市的大陆资金不断增加，楼市呈现量价齐涨的局面。


间接影响则是大陆资金通过沪港通和深港通持续流入香港市场，同时地产商买地和企业海外收购热潮加剧资金流入香港的步伐，支持香港银行体系保持充分流动性。


美联储放慢加息步伐也缓解了市场对资金从新兴市场回流发达国家市场的担忧。在此背景下，香港各银行积极下调按揭贷款利率，以争夺按揭贷款业务，因此低息预期高涨，加速恐慌购买需求的增长。


不过，2016年与今年的情况有所不同，因此2016年辣招效果的参考价值并不高。今年第二季以来，大陆资金持续涌入香港楼市的情况有所缓解，同时低息持续的预期也有所减弱。


中原指数7月份以来连跌三个星期，而新盘销售情况也日趋淡静，再加上未来三四年楼市供应量增加的预期，短期楼市投资情绪将受到一定影响。因此，笔者预计今年下半年楼市将难逃回调的命运。（上篇）


华侨银行研究报告