市场论
香港楼市在一波短暂回调后，将进一步开拓上升空间。
第一个原因是需求方面。香港资金充裕意味着未来利率上涨速度将十分缓慢，这将在中期内增强买家入市信心。
虽然全球央行收水包括美联储缩表可能促使香港银行同业拆息（HIBOR）逐步上升，而这也将使银行体系上调港息，但回顾香港银行体系的流动性情况，很难得到一个HIBOR或港息会大幅上升的结论。
笔者认为，即使全球央行收紧政策，HIBOR和港息上升的步伐可能十分缓慢。笔者预计明年末三个月HIBOR将从当前的0.77％升至2％左右，而在此期间，最优贷款利率最多也可能只是上调50个基点至5.5％。比起2000年至2008年间平均达3％的三个月HIBOR，以及平均达6.5％的最优贷款利率，未来一段时间偏低的利率将支持楼市需求继续上涨。
第二，劳动力市场稳定、父母资助首付的热潮以及港股的强劲表现，将鼓励更多当地潜在买家入市。
随着香港、中国大陆以至全世界经济逐步复苏，香港就业市场日趋紧俏，今年第二季不经季调的失业率达3.2％，且预计在未来数年仍将保持在3.5％以下水平，1999年至2003年期间失业率平均达6％，期间楼价指数跌约40％，而2008年至2009年期间失业率由逐步攀升至阶段高位5.9％，同时楼价指数也从阶段高位最多回落17％。
就此看来，未来稳定的就业市场将持续支撑楼市投资和自住需求。
此外，富裕人家为子女购置楼房的潮流料不会减退，同时已供断楼款的父母抵押楼房进行贷款以帮助子女置业的情况也可能不断增加。这意味着当地刚性需求将保持强劲。
再者，全球复苏及大陆资金涌入料支持港股继续上升。股市走牛引发的财富效应也可能成为未来鼓励买家入市的因素。
第三，大陆资金涌入香港楼市将是一个长期趋势。随着未来监管当局放松资金跨境流动管理，以及放开对地产商流动性的管制，大陆投资者和地产商将回归境外市场，以满足分散投资的需求。在众多资产类别中，大陆投资者最青睐和最熟悉的莫过于房地产。
地理位置的优势、国际金融中心的地位以及配套设施的完善将使香港楼市成为大陆投资者资金走出去的首选。
我们因此预计未来增加的房屋供应量仍可能被强劲的需求所消化，并不会对楼市带来显著的打击作用。
今年首五个月房屋竣工量达到12年来同期新高6588个单位。这意味着政府将有较大机会达成今年增加1万7000个单位新屋供应的目标。另一方面，今年前五个月新屋开工总量达到逾10年来同期新高。
虽然中短期内楼市供应将大幅增长，但未来四年的新屋供应中72％的房屋属中小户型，预计这些户型的房屋需求将保持稳健。
第一，由于公屋供应量少，许多收入较低的家庭可能被迫租赁或购置私楼小型单位。
第二，鉴于小户型单位的租赁需求强劲，富有的居民将持续投资小户型单位以获得租金收入。
第三，随着楼价指数屡次刷新历史高位，较大型的房屋价格更加负担不起。因此，中等收入家庭对小户型单位的自住需求也不断上升。
总体而言，我们预计今年下半年香港楼价指数将回落约5％，随后则会开拓进一步上涨的空间。因为香港资金充裕将使贷款成本保持偏低水平，继而增强买家入市的信心。其次，劳动力市场稳定、父母资助首付的热潮，以及港股的强劲表现将鼓励更多当地潜在买家入市。
大陆资金涌入香港楼市将是一个长期趋势。最后，未来供应量增加的前景料只会对楼市投资情绪带来短暂打击，并不会对楼市带来长期压力，因为这些新屋供应很可能被强劲的需求所消化。（下篇）
华侨银行研究报告