市场论


香港楼价持续寻顶。港府差估署最新数字显示，6月份私人住宅楼价指数报336.1点，连升15个月，累积升幅超越两成，楼价指数更连续八个月续创新高纪录。


而根据美联“楼价走势图”，今年7月份二手平均实用尺价约1万1764港元（2045新元），较去年底已累升约9%。


过去一年新盘市场已消耗大批购买力，去年7月至今年6月约一年间一手私楼注册量达2万1000宗，创13年新高；一手私楼注册金额亦高逾2500亿港元，创历史新高，可见过去一年一手销情相当强劲。加上今年第二季新盘溢价进一步攀升至逾15%，连升五个季度，并创四年新高。


楼价升势持续，准买家入市转趋审慎，部份买家亦开始出现追价乏力的情况，二手交投放缓；同期因全新大型新盘欠奉，近期一手销情亦略为放缓。楼价续升，“上车”（首次买楼）更为困难，政府增加土地供应的决心更显强劲。


最新公布的“私人住宅一手市场供应统计数字”续创新高，截至2017年第二季，未来三至四年潜在新供应单位数目高达9万8000个单位，按季再增2000个单位，连升三个季度，且创出2004年第三季有纪录以来新高。当中已批出土地可随时动工项目的单位数目（熟地）更逼近3万个单位关口，2017年第二季为2万9000个单位，不但较首季的2万7000个单位再增约7.4%，连升两个季度外，有关数字更刷出新高纪录。


值得留意的是，熟地单位占未来三四年潜在新供应的比率于2011年第二季一度低见约8.9%，近年已大幅升至约三成水平，显示政府在增加土地供应不遗余力。而已落成仍未售出单位数目及建筑中仍未售出单位数目于2017年第二季分别为8000个单位及6万1000个单位，按季持平。新供应来势汹汹，以四年计，平均每年有多达2万4500个单位供应；若以五年计，平均每年亦有1万9600个单位供应，反映未来一手市场潜在供应相当充裕。


在预期潜在供应增加及购买力有待凝聚下，预计下半年新盘定价将趋克制，定价上未必如上半年进取，一二手溢价料将收窄。


作者是美联集团副主席
兼董事总经理