房地产开发商将重蹈调控覆辙？

一周综述

中国排名第五大房地产开发商，上海绿地9月8日发布澄清公告称，截至2017年6月30日，绿地辽宁投资建设控股集团下属本溪绿地实业等个别合资企业，因受当地市场低迷影响而发生的逾期借款金额为4.575亿元（人民币，下同，9300万新元）。

绿地称，由于本溪绿地等企业股权结构比较复杂和分散，涉及地方国资委、个人股东等多方，同时债权人对债务处理需要履行内部审批程序，因此耗时较长。目前，上述逾期借款各相关方已基本达成解决方案，将在2017年末之前予以妥善解决。

绿地集团之所以发布上述澄清，主要是因为本溪绿地债务问题引发了业内对于绿地资产负债率过高的质疑。而且，9月5日，中国唯一一家国有控股的信用评级机构，联合资信评估有限公司发布公告称，因绿地债务发生违约，将绿地列入信用评级观察名单。

这不是绿地集团第一次发生违约事件。去年，绿地集团的附属公司上海云峰集团涉及20亿元的私募债券违约。尽管在法律上绿地不负起责任，但该事件已对其资本市场声誉造成影响。

针对此次绿地相关企业的再次违约，市场评论普遍倾向负面。分析人士指出，即便是出问题的项目是在经济困难重重，许多企业已经倒地不起的的辽宁省，但绿地是一家上市公司，而且是国资持股超过30%的国企，美国《财富》杂志今年7月间发布的2017年“世界500强”排行榜里，绿地排名277，还排在万科、恒大、万达前面，怎么也会发生这种事？

事实上，在接二连三出台的调控下，中国楼市已经入冬，房地产公司和中介至今已经倒了一大片。遇到市场下行，销售艰难，难捱的不仅是中小房企，实力超群的大房企，也有可能项目停工，购房者可能无法按期拿到房子，投向房地产项目的一些基金、信托的投资者也会遭受损失。

对于长期持有绿地股票的投资者来说，绿地的营业收入虽然高，债务却高达89.05%，综合毛利率仅为14.26%，与其他四家大型房企，碧桂园、万科、中国恒大和保利，相去甚远，因此股价一直往下走，亏得焦头烂额。

以在香港上市的中国大陆房地产股（简称内房股）从2015年至今的两年表现来看，融创中国上涨250%，碧桂园上涨320%，中国恒大两年内更是大涨440%。就算是在中国Ａ股上市的万科，两年来股价也翻倍。唯有绿地股价比2015年牛市高峰42元下跌了80%。

中国上一轮的楼市调控，周期长达四五年，全国倒下的小房企不胜枚举，二三四五线城市的烂尾楼遍地开花，还不乏知名的百强房企。

这一轮从2016年9月末开始的调控，力度与广度，较上一次是有过之而不及。如今已经有网民担心：“同样的像绿地辽宁本溪这种三四线项目停工的故事，上一轮调控发生的房企破产悲剧，还会再次上演。”

其实，早在今年7月，原华远地产董事长任志强在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会期间发表演讲时，就已经提到，受调控政策的影响，今年房企银行贷款、债券和票据和其他融资都在持续下降，今、明、后三年房企大约有1万多亿到期债务。因此，接下来的时间，某些房企的现金流会因为收紧的调控出现危机。

他解释，2015年至2016年两年间，房企新增债务8500亿元，而2010年至2014年的5年期间只有8000多亿。他估算，到2018年，房地产行业将迎来一个还债高峰，额度达到3300亿；2019年额度则达到4700亿，今年、明年、后年房地产企业还债规模将超一万亿。

面对来势汹汹的楼市调控，就算是上述股价节节上升的内房股，升势也似乎进入了尾声。

9月22日及23日，贵阳、石家庄、武汉等八个城市密集出台楼市调控措施。眼下正值楼市金九银十传统销售旺季，多地选择这个时点密集出台收紧政策，释放出的显然是“楼市调控不放松”的强烈信号。内房股本周一应声重挫，中国最富有的几位房地产亿万富豪，包括恒大主席许家印和碧桂园主席杨惠妍的身家，总共大幅缩水82亿美元（111亿新元）。

另外，标普本周也将大连万达商业地产的信用评级下调为垃圾级，从BBB-下调至BB，比投资级别低两级。在监管审查更加严格之际，此举提高了万达在境外借款成本上升的风险。

与此同时，中国也出现了全国首例烂尾保障房网拍无人出价的尴尬。

据《北京青年报》报道，9月26日上午，某司法拍卖平台上，青岛国隆幸福城的第一次拍卖以流拍告终。作为全国首例烂尾保障房网拍，本次拍卖历时24小时，近1万5000人围观，但是无人报名出价。

房贷收紧，融资变难，首套房平均利率8月份已经达到5.12%的历史新高，销售款回笼周期拉长……在“楼市霜降”下求存并非易事，开发商谨慎行事可见一斑。

据路透社报道，中国国家信息中心首席经济学家范剑平9月26日在民生银行举行的交易银行发布会上说，中央加大房地产调控力度，是由于房地产已经事实上绑架了中国经济，成为中国唯一真正的支柱产业；但下一步中国经济增长不可能总是依靠房地产，要加快发展高科技产业等新的支柱。

“但在新的柱子没有砌成之前我们还不能感情用事，现在真的要把房地产这个柱子砸了，中国经济也要出问题。”

他认为，对中国来说，稳住房地产在“稳中求进”中是非常关键的。

另外，全球最大对冲基金公司Bridgewater Associates的联席首席投资官包比·普林斯（Bob Prince）9月27日也表示，中国正在试图调整经济，调整资本市场，调整债务，并保持国际收支平衡，这是高难度跳水动作。但他们做得非常好。

由此观之，大多数中国房地产开发商或许有可能避免重演上一轮调控时的悲剧。