市场论


上周长沙湾临海住宅地皮以逾172亿（港元，下同，29亿7700万新元）批出，创有史以来住宅地价纪录新高。


新地王再现，令市场担心1997年大跌情况会否重现？因97楼市高峰期间，小西湾一幅临海住宅地以约118亿2000万元“地王价”成交，其后适逢亚洲金融风暴袭港，楼价大跌。


不过，时移世易，现在楼市与97年大不同，特别是有来自大陆的“北水”支持，加上经济基调良好、利率低企，业主的防守力及财政健康水平皆好于97年，纵使楼市调整，相信重复97年楼市大调整的机会甚微。


事实上，自2010年开始，市场陆续多次诞生百亿地王，连同这次新地王，史上总共有七次成交价逾百亿元的住宅官地纪录。此前的六次百亿地王纪录，包括97年小西湾填海区（约118亿2000万元)、2010年何文田佛光街与忠孝街交界（约109亿元）及同年山顶聂歌信山道(约104亿元)、11年山顶波老道(约116亿5000万元)、2013年何文田常乐街与常盛街交界（约116亿9000万元）以及今年2月鸭脷洲利南道（约168亿6000万元)。


其中除97年外，其余五次诞生地王后，楼价都呈平稳向上格局，说明地王的出现对市场气氛有一定的帮助。


新地王诞生后，住宅市场屡现破顶成交，其中豪宅物业需求更为强劲，近日山顶Mount Nicholson以英尺价逾13万元成交，短短两个月内改写西半山天汇所造出的英尺约10万5000元纪录，刷新亚洲分层新高纪录。


豪宅市场固然受惠于地王效应，更重要的是，豪宅供应相对匮乏，截至今年6月底止，传统豪宅地段包括山顶及半山、南区、九龙塘及何文田，已批出土地并随时可动工项目及建筑中未售的单位数量不足2500单位，仅占同类整体供应约2.6%，可见豪宅物业弥足珍贵，英尺价持续挑战新高水平，预期天价成交将陆续有来。


与此同时，新地王进一步推升楼市气氛，发展商推盘意欲增强，多个全新新盘迅即开价，更有发展商部署月内“双盘齐发”，可见一手住宅推盘步伐加快，新地王后登场的多个全新新盘涉及总单位数接近2000。


此外，近期市场购买力亦相当惊人，房协推出的两个资助出售房屋项目，累计收到近8万8000份申请（有关数字仍未计算部分以邮寄方式及经由屋邨办事处递交的申请者），超额认购约140倍，创下复售居屋以来的超额认购纪录新高，其中白表（是香港低收入居民申请购买政府津贴房屋的表格）申请占比更高达99%，该类人士购买力不容忽视；另外，有约64%为一人申请者，反映单身人士对置业需求也很殷切。


地王效应加上市场仍有不少潜在购买力尚待释放，料可支持香港楼市继续稳步向上。


（作者为美联集团副主席


兼董事总经理）