市场论


日前香港政府公布本财政年度第四季（2018年1月至3月）卖地计划，季内只推出两幅住宅官地，分别是启德第1F区1号地盘及青衣寮肚路与亨美街交界地皮，总共提供约1600个单位。


单位数目虽然减少，但回顾本财政年度的卖地，住宅官地连同“一铁一局”及私人重建／发展项目一并计算在内，总共提供约2万4300单位，不但超越2017／18年度私人房屋土地供应目标的1万8000个单位，亦创政府自2011年4月起，每季预先公布出售土地计划以来新高。其中私人重建／发展项目为本财年土地供应的主要来源，占比接近六成半，涉及约1万5600单位，且较过去五个财政年度平均值约2900单位高出逾四倍。


近年发展商积极通过竞投地皮、补地价及旧楼收购等不同途径增加土地储备。近月楼市气氛火热，在看好后市下，发展商竞投地皮的意愿也相对提高。有香港大型发展商于短短一个月左右连夺多幅土地，可见其增加土地储备的信心强劲。


此外，大陆发展商也积极增加土地储备，近期收购具重建价值的市区旧楼时，也出现大陆房地产商的“踪影”，包括以4亿港元（6900万新元）收购鲗鱼涌英皇道项目、1.12亿港元购入黄大仙鸣凤街项目等。由上述例子可见，无论港资或中资均持续增加土储，以应对市场庞大的住屋需求。


本财年第四季卖地计划中的启德地皮，料将再次成为市场焦点，中港发展商纷纷看好启德发展区优厚的发展潜力。该地皮规模庞大，加上邻近未来港铁站，相信将成为兵家必争项目。预计该地皮的地价可高达180亿港元，有可能问鼎新住宅地王。最近的长沙湾兴华街西住宅地、黄竹坑站第二期以及旺角新填地街／山东街项目，中标者均以合组财团形式，故预期合组财团夺地的趋势将持续。


受惠于楼市气氛良好，各发展商踊跃出价竞投地皮，带来本财年政府卖地“大丰收”。综合市场资料，粗略估算本财年迄今的政府地价收入（包括卖地及各项补地价收入）已涉及近1300亿港元，超越上年度的1280亿港元，考虑到本财年尚有优质市区地皮待招标出售，上述启德地皮便是其中一幅，也不排除陆续有补地价个案，地价收入势将续创新高，推动楼市持续向好，地价势必继续水涨船高，在良好循环带动下，楼价将会继续稳步上扬。


作者为香港美联集团副主席


兼董事总经理