中国商品房价格进一步降温有望，中国国土资源部部长姜大明本周二表示，将深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，政府不再是居住用地唯一提供者。


受访观察人士分析，土地新政将激发高房价城市周边农村建房的积极性，北京、上海等大城市周边的大量农村集体建设用地进入租赁市场，至少将提供三分之一的租赁房源，进而可能降低商品房房价。


青岛大学经济学院教授易宪容对《联合早报》说，新政允许土地由村集体农民自己开发，土地成本很低，租金回报率高，而且能够获得长期稳定的回报率，农民的积极性会非常高，就会“拼命挤出建设用地，自己建造租赁住房，几十层的楼房整栋租赁出去”。


他说：“农村集体建设用地入市，将至少提供三分之一的租赁房源，如果农村经营性用地，加上宅基地全部建起来，有可能提供八成以上的租赁房。”


所谓农村集体建设用地，指的就是由农村集体所有并可用来建造设施、开设企业工厂等非耕地，农民房子所占的土地（宅基地）也属于农村集体建设用地。中国的土地为公有制，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于农民集体所有。


一直以来，中国房屋租赁市场由于开发商拿地，运营成本高，回报率低，虽然大城市的租赁住房需求旺盛，入市企业并不多，而完全依靠政府提供租赁住房又不现实。


易宪容指出：“政府现在从农民手里拿土地很困难，成本高，代价高。”


而在土地新政之下，农村集体建设用地能直接入市，免去土地出让金和税收，建设成本将省去至少六成。


目前，一线城市的土地成本占房地产开发总成本约50%、税收成本占20%左右。以北京2018年土地市场第一拍为例，最终成交价约为2万零370元（人民币，下同，4074新元）一平方米的密云地块为例，如果刨去土地出让金和税收，土地成本只有6000多元。


他乐观地预估：“租赁房多了，租金就会下降，居住满意度提升，就有人不再买房，商品房房价也就能降下来。”


易居研究院智库中心研究总监严跃进也同样认为，农村集体土地入市，对一线城市等大城市郊区租赁市场带来利好，租赁房将拉低一些大城市近郊的房价。他说：“上海的外环边、北京的五环边、广州包括番禺、增城等区域、深圳此次撤销的特区管理线以外等范围，随着农村土地市场改革力度加大，预计将提供至少50%以上租赁市场规模。”


不过，他也指出，租赁住房供地会挤压商品房用地。他也提醒说，政府未来要警惕没有严格审批而进入房地产开发市场的集体用地和宅基地。