市场论


香港楼市踏入第二季，在一手市场方面，虽然受限于首季推出全新盘的单位数目创三年新低，但综合《一手住宅物业销售资讯网》的资料显示，首季一手销售量最终仍达3800多个单位，与去年第四季比较取得约8％升幅，可见一手购买力依然炽热。


综合市场最新资料，第二季有机会推出全新新盘的单位总数达8700个，相信在各发展商积极推盘下，一手新盘将持续吸纳市场购买力。预料第二季新盘销售量有机会按季大升近六成，挑战6000个单位的水平，届时将创七季新高。


二手市场方面，延长换楼退税期措施下，近三个月来，逾700万至2000万的二手住宅注册量比起前三个月大升逾六成半。然而，同期700万或以下二手住宅注册量的升幅却少于一成。预料换楼客将继续成为激活二手的新动力，但计及本季一手推盘量或大增，并吸纳不少二手客源的因素下，预料次季二手住宅成交量将平稳向上，微升至约1万3000宗水平。


二手楼价方面，根据“美联楼价指数”显示，今年首季二手平均实用英尺价已累升约5％，除了是近三年升幅最高的首季外，也创近六季新高。随着今年楼价已累积一定升幅，预料市场消化需时，预测第二季的二手楼价升幅或未及第一季。


至于第二季的私人房屋土地供应方面，全季官地只有位于油塘的一幅住宅地皮招标，料可建约500个单位。


较大规模的将会是港铁项目的油塘通风大楼及黄竹坑站第三期物业发展项目，合共可提供约1700个单位。加上市区重建局的通州街／桂林街项目的210个单位及来自私人重建／发展项目约10个单位，整季的私人房屋土地供应料为2420个单位。


至于第二季卖地市场的焦点，相信为上季度卖地计划中的启德住宅地。该地皮刚于首季末才开始招标，5月中截标。地皮估计可建楼面面积逾140万平方英尺，加上邻近港铁站，估计地价可达近200亿港元（33亿新元），相信本季开标时将有力刷新住宅地皮的总价纪录。


作者是香港美联集团副主席


兼董事总经理