市场论


自2015年至今，美国联邦储备局已加息六次，然而港元利率至今尚未跟随调升。在港美息差不断扩阔之下，吸引市场沽出港元，流向较高利息的资产。


事实上，近日港元兑美元汇率多次触及7.85兑1的弱方兑换保证水平。在市场沽售港元的压力增加下，香港金融管理局为维持香港的联系汇率机制，上周四以来已先后10次（截至截稿前）承接共逾337亿的港元沽盘，为该局自2005年优化联系汇率制度以来，首次入市干预，而4月19日香港银行体系总结余亦降至约1461亿港元。


随着资金流出，香港的银行在面对银根收窄导致融资成本上升的大环境下，意味着需正视加息压力，以维持合理的利润空间。假如上述情况进一步加快，香港的加息周期也将提早出现。


虽然市场普遍预期香港在下半年才需加息，但短期内市场仍难免担心资金流出香港的负面影响，股票市场已率先出现“阵痛”，单以上周一及周二两个交易日，恒生指数收市累跌逾740点。


相对而言，预料短期内香港物业市场对这次银行体系总结余收缩的反应将未及股市。主因之一为实际供款负担仅轻微调升，以承造H按（以香港银行同业拆息利率为准的抵押贷款）的物业而言，供款受拆息抽高而轻微上升，对业主供款压力影响有限；而承造P按（以银行最优惠利率为准的抵押贷款）的物业供款则维持不变。


另一方面，目前新造住宅按揭（抵押贷款）的风险仍属可控程度，根据金管局最新数据，2月份新批出按揭贷款比率为48.9%，即买家平均付出逾一半楼价的首期，加上现行的压力测试亦设下屏障，有力抵御加息的冲击。


加上目前楼市的基本因素维持良好，如经济增长强劲、失业率维持低位等带动房屋需求。以最新一期居屋出售计划为例，平均售价达360万港元，但仍吸引约16.6万份申请（截至本月11日晚上7时），假设申请的个人或家庭均有能力购买360万港元的单位，该批申请者的潜在房屋需求将可折合近6000亿港元，可见市场上炽热的置业气氛及充裕的购买力。


然而，次季楼市仍需密切留意数项不明朗因素，首要固然为上文提到的香港银行体系结余变动，会否加快香港加息周期的来临；其次为外围政治及经济因素仍然未明朗；加上今年首季二手楼价升幅已达5%，持续考验准买家的追价能力。综合考虑以上因素，相信次季楼价升幅将较首季有所放缓。


（作者是香港美联集团副主席兼董事总经理）