中国特稿：翡翠招租北京人难过

2016年年底，中共中央经济工作会议首次提出「房住不炒」后，多项措施紧锣密鼓开始实施。2017年，集体建设用地建设租赁住房在北上广等13个城市进行试点；2018年政府工作报告提出培育住房租赁市场等措施。复旦大学住房政策研究中心执行主任姚志勇副教授接受《联合早报》采访时表示，目前租赁房比例确实很低，因为‘政府担心房价下跌而引发系统性风险，在增加土地供给上十分慎重’。土地供不应求，不仅导致房价高居不下，房屋租金也在飙涨，北京五环外的长租公寓‘翡翠书院’上月推出天价租赁房，引发各界哗然。

500万元（人民币，下同，约100万新元），10年的租金！北京上个月推出“史上最贵”房租的租赁房，引发各界哗然。

挂出天价租金的房子位于北京五环外，是中国房地产龙头企业万科开发的长租公寓“翡翠书院”。与先前主要向高校毕业生以及流动人口提供过渡性质的单身住房不同，翡翠书院租赁房是以常住人口为主要对象的改善型家庭住房。

长租房有180平方米的复式四居与90平方米的三居室，月租分别为3万元至4万元、1.5万元至1.8万元，可选择三年、五年、10年租期，两年后入住。据说，项目甫一推出签约率就逾八成。

万科还公布了首批租户名单，愿意支付数百万租金的大多是投资界、互联网行业的高管。

事实上，由于一线城市房价高居不下，租售比大大超出国际合理区间，北京、上海已有37.2%、38.3%的居民选择了以租代购，远超21%的全中国租房率。

尽管房价泡沫已经很大，很多民众对房价上涨预期依然乐观，再加上租赁市场现状不能令人满意，高企的房价并没有阻止一些并不十分富裕的购房者入场。

在北京、上海等中国一线城市，由于不得购买两套以上房产等限购政策，近年来购房者大多为首套“刚需”（意指“迫切需要”），或者购置学区房等改善型住宅的城市中产。

据《中国房地产》报道，2016年深圳以128%的按揭负担比（住房按揭贷款占可支配收入的比重）成为全国购房压力最大的城市，上海、北京居民按揭负担比也都超过70%，广州居民按揭负担比为51%。此外很多二线城市的按揭负担比已经跨越40%红线。

一名去年获父母、爷爷奶奶倾囊相助200万元首付，购下70平米二手房的王姓外资银行女员工（25岁）告诉《联合早报》：“每月一半收入用来还贷，一想到还有200万元的房贷要还，就不想购物了。”

房贷挤压消费是中国大多数房奴的写照。上万元的月供，意味着不可失业，更不能生大病，更不用说“诗和远方”（注①）。中国国家统计局公布数据显示，2014年至2017年，全国居民人均实际消费性支出增幅持续下降，由2014年的7.5%下降到2017年的5.4%。

民众花钱收紧，个人贷款却一直上涨，数据显示，中国全民信贷由2008年的4.91万亿元攀升至2017年的13.53万亿元，其中2017年居民消费贷爆发，同比增长181.8%，业内人士称，这与居民将消费贷变相投入房市不无关系。

中共中组部“千人计划”专家、清华大学教授何佩生（Peter Ho）对本报说，相对于个人家庭抵押债务，其实危险的是地方政府债务。

他分析说，中国的家庭抵押贷款水平相对较低；2017年约为20万亿元，相当于GDP的四分之一。美国在次贷危机爆发之前，家庭抵押贷款比例约为80%。

相比之下，地方政府债务数额略低，2017年为16.5万亿元左右，但债务结构非常不透明。问题在于“地方政府通过控制国有企业大量参与房地产业务”，“通过这个秘密的‘后门’，地方政府提供而且仍在提供贷款给房地产公司，其中很大一部分是无法收回的‘坏账’”。

他指出，就目前情况而言，中国的企业债务总额约占GDP的165%，是主要经济体中最高的，其中大部分由国有企业持有。

有分析指出，经济下行压力下，中国出口不能再像过去高速增长，如果再靠民众从维持就业率的僵尸企业（注②）获取收入，加杠杆购房，势必加剧房地产泡沫，加大危机出现的可能性。

何佩生说，中国房地产泡沫已非常明显，但为避免泡沫突然爆裂引发社会经济问题，不能生硬地戳破泡沫，也不能任由发展，“就像一个膨胀欲爆的气球，对付它的最好办法不是让它瞬时爆炸，而是一点点挤出空气，让它慢慢瘪下来”。

他说，中央政府开发廉租房、公租房等保障性住房，进行房产限购，控制房贷以及准备开征房产税等措施，都是在为减少房地产泡沫做出努力。

高房租没激发房地产商热情

事实上，自2016年年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”后，多项措施紧锣密鼓开始实施。

2017年，集体建设用地建设租赁住房在北上广等13个城市进行试点，这些城市也多是居民按揭负担跨越红线的城市。

2017年底，中共政治局工作会议提出加快住房制度改革和长效机制建设；2018年政府工作报告提出培育住房租赁市场、发展共有产权住房、多主体供给、多渠道保障、租购并举，以及推进房地产税立法。

今年年初，上海政府以大幅让利、税收优惠向房地产企业提供17块租赁住房建设用地，全部建成可供应约2万套租赁房。此外，根据上海“十三五”规划，在170万套新增住房中将有70万套租赁住房供应。

新房同样稀缺的北京，在今后五年内，也将150万套新增房屋中的一半安排给共有产权房（25万套）和租赁房（50万套）。

不过，租赁房屋增量仍与实际需求差距不小。2017年底中国房产中介链家研究院发布统计数据显示，北京、上海和深圳租赁房缺口分别为431万间（折合220万套）、586万间和223万间。如果考虑到中国独居人口增长的趋势，缺口远远不止这些。

复旦大学住房政策研究中心执行主任姚志勇副教授受访时表示，目前租赁房比例确实很低，因为“政府担心房价下跌而引发系统性风险，在增加土地供给上十分慎重”。

土地供不应求，不仅导致房价高居不下，房屋租金也在飙涨。2017年上海易居研究院发布的《50城房租收入比研究》报告显示，北京、深圳、上海房租收入比分别为58%、54%、48%，大多数人每月一半收入都拿来交了房租。

然而高房租并没激发房地产商的热情，有业内人士哀叹，目前市场上火热的长租公寓，20平米月租金5000元也只是“赔钱赚吆喝”。

如是金融研究院首席经济学家、盘古智库学术委员管清友受访时表示，房地产（商品房）净利润率可以达到10%至20%，而“企业如果自己盖房出租，财务成本太高，怎么会有动力？”

何佩生则建议，在廉租房、公租房等保障性住房制度完善之前，一些质量好的小产权房可以考虑转换为社会租赁房或者居民能负担得起的共有产权房。

他说，中国房地产业前所未有的发展推进了经济的突飞猛进，无论私有化的商业房产，还是社会保障房，或是非法、非正式小产权房（注③），在房地产繁荣上同样起到了不可阻挡的作用，“未来，如果出现经济风暴，非正规产权房（包括小产权房）将能提供一定程度的安全保障”。

共有产权房未能满足人群需要

共有产权房是中国政府为解决城市“夹心层”对产权的诉求而制定的住房政策。目前“夹心层”群体占据中国城镇人口的一半以上。共有产权房政策已在北京、上海、南京等城市开始实施，其中供应量最大的是北京。

共有产权房政策去年在北京推出之初，曾被民众寄予厚望，认为将对楼市带来很大冲击。事实上，今年初北京两块共有产权房土地出现流拍，有些房屋弃选率一度高达七成。

北京东城区一名李姓国企女员工（35岁）放弃了在郊区昌平共有产权房选房的机会。她告诉本报，位置偏远、交通成本高是弃选的主要原因。她放弃挑选的共有产权房，建筑面积约为60平方米，全款90多万元（人民币，下同，约合18万新元），个人与政府分别拥有五成产权。

还有不少市民抱怨，共有产权房对流通有诸多限制，“几乎赚不到钱”，另外，户型设计、区域规划上也缺少吸引力。

管清友认为，共有产权房在政策设计上，没有考虑到给居民今后改善住房等带来的麻烦；同时，个人购房者只有一半产权，在价格上并不便宜。

姚志勇也不认为共有产权房是项值得称赞的房产政策。他认同“先租后售”的方式，“既满足最初的居住需求，也能带来财产上的收益，也是企业吸引人才、留住人才的有效途径。”

何佩生表示，包括共有产权房，早先的经济适用房，以及廉租房、公租房等保障性住房，由于没有详细考虑到所针对人群的具体需求，未能达到当初政策设计的效果，“建房之前，需要对各种人群的需求进行详细的调研，制定出符合民众需要的房产，避免出现无人愿意去住的现象。”

他也说，保障房针对的中低收入人群，不仅有年轻人，也有中年、老年人，不同的人群应有不同的配套设施。应考虑到年轻人群体上班通勤以及学校配套等需要，老年人群体则要有完善的医疗系统等。

此外，他也建议，中央政府应激励地方政府和房企参与保障性住房的开发建设，在土地划拨等方面给予适当的经济利益；在政策执行当中，中央政府加强监管的同时，也应与住户协商，听取意见，确保政策落实到位，避免保障房一再成为寻租的工具，让中低收入人群真正受益。

注：

① “诗和远方”指“美好的向往、理想的生活”，源自高晓松作词、许巍演唱的歌曲《生活不止眼前的苟且》中的歌词：“生活不止眼前的苟且，还有诗和远方的田野”。

② “僵尸企业”指已停产、半停产、连年亏损、资不抵债，主要靠政府补贴和银行续贷维持经营的企业。

③ “小产权房”指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，不受法律保护。由于实际需求的存在，小产权房并没有因政府对土地垄断、政策高压而停建。有学界估算，全中国小产权房已增长到60多亿平方米，相当于中国房地产业约10年开发的总量。