市场拾遗




房地产投资信托（REIT）对投资者的吸引力，在于它们分派的高股息。不过，在本地股市上市的最善房地产投资信托（Saizen）以及浩正零售信托（Croesus Retail Trust）先后成为收购的目标，使REIT的投资添加另一股魅力。


在2015年10月底，美国私募基金Lone Star Funds以5亿1730万元，全面收购最善REIT的房地产。这收购价相当于每股1.17元，比在消息宣布前夕的股价0.855元高出40％。


上个星期三，美国另一家私募基金黑石集团（Blackstone）也献议，以每股1.17元全面收购浩正。这个收购价比浩正过去12个月的平均股价高出38％，也比净资产高出23％。


尽管如此，浩正的大股东之一吴控股（GK Goh）在消息宣布后，砸下约1060万元添购近900万股，平均每股买价1.177元。吴控股显然期待竞购者的出现，以推高收购价。


REIT资产洗牌两种方式


REIT的资产洗牌，有两个方式：一是第三方收购；二是整合。


上述的两个例子，属于第三方收购。下一个收购目标，会是哪一家REIT? 收购将来自何方？


今年1月，美国私募基金华平投资（Warburg Pincus）的子公司易商红木（eShang Redwood,简称ESR），买下剑桥工业信托管理人（Manager）的80％股权，并随后买进剑桥工业信托10.65％的股权。剑桥工业信托也在最近改名为易商红木信托（ESR REIT）。


此外，易商红木也在3月间，把它在胜宝工业信托（Sabana REIT）的股权提高至5.01％。有分析师认为，市值小的工业REIT很可能成为易商红木的收购目标。


不过，中国地产富豪童锦泉是本地股市多家工业REIT的大股东，包括易商红木信托、胜宝工业信托、速美商业空间信托（Soilbuild BizREIT）以及亿达工业房产信托（Viva Industrial Trust）。因此，任何的第三方收购，必须先获得他的支持。


除了第三方收购，有分析师认为，大型房地产开发商分拆出来的REIT，也可能进行重组或整合。


在本地股市，腾飞集团（Ascendas）、凯德集团（CapitaLand）、星狮地产（Frasers Centrepoint）以及丰树产业（Mapletree Investments）旗下有多家REIT。


这些大型房地产开发商分别是旗下REIT的赞助人（Sponsor）及管理人，也是大股东。它们把成熟（即有租金收入）的房地产注入REIT套取现金，然后将钱投入其他开发项目，进行资本循环。


瑞士信贷最近的报告指出，凯德集团持有43亿元现金，有足够的财力将旗下较小的REIT，如凯德商用中国信托（CapitaLand Retail China）以及凯德马来西亚商托（CapitaLand Malaysia Mall）私有化。它估计，这将能为凯德集团带来9％的额外净利。


不过，它指出，凯德集团也可能脱售这些较小的REIT套利，以提高集团的股本回报率。


野村证劵（Nomura Securities）上个星期五发布的报告则建议，市值大的REIT应该合并，以吸引机构投资者及指数基金的投资。日本的经验显示，市值大以及股票流通量高的REIT，享有更低的资金成本，也有助于它们进行收购。这将进一步吸引更多机构投资者，成为一个良性循环。


它建议政府通过税务优惠，鼓励市值大的REIT进行合并，特别是那些有共同赞助人及经理人的REIT。例如，凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust）以及凯德商务产业信托（CapitaLand Commercial）的整合，或是丰树物流信托（Mapletree Logistics）以及丰树工业信托（Mapletree Industrial）的合并。


REIT的内部整合，是以赞助人或大股东的利益为依归。相比之下，第三方收购或大股东脱售股权，比较能推动股价，从而为小股东带来更高的回报。


中国地产富豪童锦泉是本地股市多家工业REIT的大股东，包括易商红木信托、胜宝工业信托、速美商业空间信托以及亿达工业房产信托。因此，任何的第三方收购，必须先获得他的支持。