市场拾遗




“房地产投资信托 （REIT）是全球经济起伏的有效避险工具吗？”这是上星期五一个投资讲座的主题，也是REIT投资者关注的课题。


在本地股市，REIT在短短15年来发展迅速，目前已有近40个REIT以及两个REIT的挂牌基金（ETF）。根据美盛（Legg Mason）环球资产管理的跨国调查，新加坡投资者偏向防御性的资产，包括现金及固定收入。


由于REIT在每个季度或每半年把至少90％的盈余派发给股东，因此追求股息收益的投资者，对这个资产类别情有独钟。有些投资者将REIT的股息，视为固定的退休收入来源之一。


今年以来，REIT指数（FTSE REIT index） 跟随新加坡海峡时报指数上升，涨幅达15％。由于股价上升，REIT的平均股息收益率（股息与股价的比率，dividend yield）从去年底的6.31％下跌至目前的5.81％，而平均市账率（股价与资产的比率，P/B）则从0.92倍上升到1.05倍。


以这个相对高的估值而言，REIT的盛宴是否即将结束？REIT是否还是属于防御性的收益股？投资者指望REIT的股息养老，是否实际？


REIT随大市波动起舞


其实，虽然REIT被视为防御性的收益股，但它还是跟随大市波动而起舞。


在2008年全球金融危机时，本地股市有几个REIT因债务过高而无法再融资，最终管理权与控制权转手。从2007年底至2009年3月，REIT指数下跌61％，比衡量大市的海指51％的跌幅还重。同时，股价下跌也导致REIT的总市值，从312亿元猛降至154亿元。


REIT是房地产的集体投资，它的股本来自股东资金及银行贷款。因此，REIT在上市后的融资方式，除了向股东发售附加股或配售新股给大户，便是向银行贷款。


因此，利率的走势牵动REIT的表现，而本地的利率又与美国的利率挂钩。


尽管美国联邦储备局在加息方面投鼠忌器，但利率还是呈上升的走势。此外，它有意缩减资产负债表，以减持在三轮量化宽松措施下买进的公债。联储局缩表，将压低公债的价格，从而推高债息率。


利率上升将提高REIT的融资成本，而公债债息率上升，也将压缩REIT与公债的利差 （REIT股息收益率减去公债利率，yield spread），从而削弱REIT的吸引力。


不过，有分析师认为，美国加息的步伐比市场预期的来得慢，给予REIT足够的喘息空间。此外，经过全球金融危机的洗礼后，大多数的REIT目前都为债务锁定固定利率，并延长贷款偿还的期限，以减轻利率上涨的冲击。


大华继显分析师潘迪（Vikrant Pandey） 的研究指出，截至今年7月12日，本地股市的REIT，平均股息收益率是5.87％，而10年期政府公债的收益率是2.16％，因此两者的利差达3.71个百分点，比香港、日本、美国、澳大利亚及马来西亚都高。


REIT风险溢价


REIT与公债的利差，就是风险溢价（risk premium），也就是投资者在投资风险较高的产品时所要求的更高收益，以补偿他承受的风险。一般上，市场是以政府公债当作无风险投资。相对上，投资REIT的风险比公债高，因此它的投资回报也必须比公债债息高，两者的利差便是REIT的风险溢价。


潘迪指出，当这个利差从目前的3.7个百分点缩小至3以下，REIT的投资风险便会加大。在这方面，他的证劵行将无风险的10年期公债息率订在2.5％。


换句话说，REIT的收益率不应低过5.5％（2.5％无风险投资息率加上至少3％的风险溢价）。否则，REIT的股价可能下跌，以维持最低的利差。


除了利率，房地产租金市场的供需对REIT的出租率、租金以及股息额，有直接的影响。例如，凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust） 最近公布的半年业绩显示，它在上半年与租户更新租约的租金（rental reversion），比以前少了1.6％。如果这个趋势持续，未来的股息收益率将可能下跌。


在现阶段，REIT还是保持一定的防御力。虽然REIT的股价上涨压低了股息收益率，但是投资者还是获得相当不错的回报，特别是那些在早期以较低价买入的投资者，他们的投资回报更高。


不过，不论何种资产类别，都无法摆脱价高市危的魔咒以及市场情绪的干扰。REIT也不例外。